Валентин Власов | комментарий для «PROбанкротство»: акт передачи помещения до банкротства застройщика — основание для признания права
Суд кассационной инстанции данным постановлением напомнил, что преюдиция освобождает от необходимости доказывания фактических обстоятельств дела, но никак не влияет на их правовую оценку в конкретном деле, указал Валентин Власов.
Действительно, на эту правовую позицию, поддержанную Конституционным Судом РФ еще в 2014 г., неоднократно ссылаются при рассмотрении экономических споров как в определениях Верховного Суда РФ (к примеру, определения СКЭС Верховного Суда РФ от 20 августа 2024 г. № 305-ЭС24-5097; от 25 ноября 2021 г. № 305-ЭС21-13589), так и окружных судов при отмене судебных актов нижестоящих инстанций (постановление АС Московского округа от 3 сентября 2025 г. № Ф05-12801/2025; постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16 июля 2025 г. № Ф02-2309/2025 и другие), напомнил он.
Относительно факта включения требований заявителя в РТК застройщика судом учтено соблюдение требований п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, которые являются в данном случае специальными и не препятствуют признанию права собственности на имущество. Нужно отметить, что при наличии установленного факта заключения банком договора залога на спорную недвижимость суд учел добросовестность приобретателя нежилого помещения, досрочно произведшей оплату по договору, подписавшей акт его приема-передачи, содержавшей и эксплуатирующей имущество с 2018 г., до введения процедуры банкротства. Таким образом, суд фактически пришел к выводу о том, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости не означает отсутствие такового в действительности, в том числе, с учетом специфики рассматриваемого дела (в данном случае, банкротство застройщика, наличие залога банка и требования приобретателя в РТК), пояснил он.
Подобная позиция также неоднократно высказывалась судами (определение СКЭС Верховного Суда РФ от 21 июня 2022 г. № 304-ЭС22-2566; постановление АС Московского округа от 8 августа 2022 г. № Ф05-18925/2022; постановление АС Восточно-Сибирского округа от 19 декабря 2024 г. № Ф02-4420/2024 и др.).
Данное постановление суда кассационной инстанции оцениваю позитивно. Судебный акт пополняет судебную практику о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости у застройщиков (в том числе, при банкротстве), исправляет формальный подход нижестоящих судов, ограничившихся констатацией наличия установленных другими судами фактов. Важно, что суд разобрался в перипетиях нескольких судебных дел и напомнил, что преюдиция не может быть инструментом для отказа в защите прав и законных интересов, поскольку правовая оценка ранее установленных фактов должна даваться исключительно в зависимости от обстоятельств рассматриваемого в настоящий момент дела.
Подробнее здесь