Проблемы совершенствования Закона о долевом участии в строительстве

назад

01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.222004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон или 214 Закон). Даже по истечении года действия упомянутого Закона сложно делать выводы о его эффективности, что обусловлено несколькими факторами.

Прежде всего, необходимо учитывать особенности вступления в действие Закона. В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Следовательно, Закон подлежит применению только в том случае, если разрешение на строительство получено после 01.04.1005 г. В силу вышеизложенного, довольно обширный круг правоотношений (в значительной степени требующий единообразного правового регулирования) не подпадает под регулирование закона, поскольку если разрешения на строительство получены до вступления в силу Закона, к таким отношениям применяются общие нормы ГК РФ, а не 214 Закон. Таким образом, за год действия Закона он применялся далеко не ко всем отношениям по участию в строительстве, что не позволило выработать единую практику его применения, а тем более судебную практику по разрешению споров.

Кроме того, сам факт необходимости существования Закона вызывает неоднозначное отношение. Так, с одной стороны, разработчики упомянутого Закона утверждают, что Закон призван заполнить пробел в законодательстве в сфере привлечения денежных средств в строительство. При этом отмечается, что в отсутствие единообразной правовой базы такие отношения регулировались различными нормами Гражданского кодекса (в частности, о подряде), нормами законодательства об инвестиционной деятельности, ни одни из которых всецело не охватывали складывающиеся отношения между застройщиком, инвестором и участниками долевого строительства (или дольщиками). Кроме того, неурегулированным оставался особый статус объекта таких отношений – многоквартирного дома – недвижимого имущества по своей сути. Это послужило причиной отсутствия единого подхода к классификации складывающихся правоотношений, а также единообразной судебной практики разрешения споров в данной сфере.

С другой стороны, многие юристы (в частности, подобное мнение высказывается специалистами из Ассоциации строителей России) убеждены, что обязанность облачать правоотношения по участию в строительстве в рамки одного договора (договора долевого участия в строительстве) является ни чем иным как нарушением одного из основополагающих принципов гражданского права – принципа свободы договора. По их мнению, граждане и юридические лица – участники отношений по долевому участию строительстве – вправе самостоятельно выбирать нормы права, которыми следует регулировать сложившиеся отношения (будь то договор подряда или инвестиционный договор).

В связи с чем все более настойчиво озвучивается мнение о возможности регулирования отношений по долевому участию в строительстве не только с помощью 214-го Закона путем внесения соответствующих поправок, в частности, в ст. 1 Закона. В Государственной думе РФ обсуждается возможность того, что привлечение денежных средств в строительство следует допустить как путем выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитентов облигаций жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, так и с помощью норм о жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Высказывалось также мнение о необходимости вывода сферы строительства нежилых помещений из-под сферы регулирования Закона.

Ассоциация строителей России в разработанном Проекте Федерального закона о внесении изменений в 214 Закон предлагает допустить, что застройщик при привлечении денежных средств дольщиков – юридических лиц (возможно, с их согласия, и физических лиц) может использовать не только договор участия в долевом строительстве, а применять иные договоры в рамках реализации инвестиционного проекта. Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей, на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Представляется, что приведенные выше поправки направлены наоборот, на сужение сферы действия Закона. Ведь на законодательном уровне создано регулирование отношений по долевому участию в строительстве с помощью специального договора, в связи с этим возникает вопрос – зачем создавать так называемую «лазейку» для участников отношений, разрешая им заключать иные договоры? Есть опасения полагать, что такой шаг создаст условия для использования старых схем, а 214 Закон фактически не будет применяться.

Приведенный выше пример попытки внесения изменений в Закон не является единичным. Практика применения Закона показала, что необходимы поправки в Закон, которые сделают его более приемлемым и отвечающим потребностям современного рынка строительства.

С этой целью многие строительные организации, а также и соответствующие комитеты законодательной власти участвуют в разработке проектов изменений в 214 Закон, основной целью которых стало устранение недостатков Закона и выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства при сохранении преимущественной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.

Остановимся на некоторых других предлагаемых изменениях.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Данная формулировка не позволяет понимать под объектом долевого строительства такую важную составляющую жилого дома как общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Ввиду чего в указанном пункте комитетом Государственной думы РФ, ответственным за разработку проекта изменений и дополнений в 214 Закон, рекомендовано включить в понятие объекта долевого строительства общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Предлагаемая поправка представляется необходимой, поскольку в соответствии с нормами жилищного законодательства, в частности с требованиями ст. 38 ЖК РФ, при приобретении помещения (квартиры) в жилом доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, упомянутая поправка позволяет максимально идентифицировать объект недвижимого имущества, подлежащий передаче по договору участия в долевом строительстве, что обусловлено требования гражданского законодательства.

Особого внимания заслуживают поправки, касающиеся усовершенствования системы уплаты участником долевого строительства цены договора.

В соответствии с действующей редакцией Закона цена является существенным условием. Необходимым условием является указание в договоре размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Порядок уплаты указанных денежных средств не является существенным условием договора. По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 5 Закона уплата производится единовременно. Стороны также могут установить периоды внесения платежей.

В Государственной думе РФ высказывается мнение о том, что установленный порядок оплаты цены договора неэффективен, поскольку из него не следует условие о целевом использовании застройщиками денежных средств, полученных от участников долевого строительства, что нарушает права последних и ставит их в неравное положение с застройщиками. В связи с чем, предлагалось внести изменения в ст. 5 Закона следующего характера. Высказывалась необходимость установления порядка оплаты цены договора по периодам так, чтобы внесение участником долевого строительства платежа по договору обуславливалось завершением очередного этапа строительства (например, возведение основания и фундамента, несущих и ограждающих конструкций подземной части здания; возведение несущих и ограждающих конструкций наземной части здания; монтаж инженерного оборудования и т.д.). Высказывается и более радикальное мнение о том, что необходимо установить такой порядок оплаты, при котором цена договора подлежит уплате после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанные изменения, несомненно, в большей или меньшей защитят участников долевого строительства, т.к. они будут оплачивать уже совершенные работы. Но в этом случае нельзя говорить о равном положении всех участников правоотношений, поскольку перед застройщиками возникнет ситуация, когда при отсутствии авансовых платежей от дольщиков они встанут перед необходимостью изыскания денежных средств в полном объеме для осуществления строительства, что приведет к увеличению цены договора, а следовательно, к ущемлению интересов участников долевого строительства.

Ассоциация строителей России, напротив, полагает, что установленная система оплаты и использования денежных средств нарушает права и законные интересы застройщика. Отмечается, что ст. 18 Закона, в соответствии с условиями которой застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией, сознательно ограничивает правоспособность застройщика, приравнивая его к специальным субъектам предпринимательской деятельности, таким, например, как кредитные или страховые организации, что является прямым нарушением принципа общей правоспособности юридического лица, установленным в ст. 49 ГК РФ.

В представляемых Ассоциацией поправках в ст. 18 Закона предлагается обязать использовать застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору в счет финансирования строительства (создания) объекта долевого участия, в первую очередь. Таким образом, застройщику дозволяется использовать привлеченные средства на иные цели.

Предлагаемое Ассоциацией изменение не представляется возможным рассматривать как уравнивающее в правах всех сторон по долевому строительству, а напротив, существенно ущемляющее положение дольщиков, поскольку создает возможность для нецелевого расходования денежных средств. Кроме того, обсуждаемая ст. 18 Закона не противоречит ст. 49 ГК РФ, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах в лишь в случае и в порядке, предусмотренных законом. Представляется, что ст. 18 Закона и есть тот случай ограничения прав юридического лица.

Неоднократно высказывалось мнение о необходимости включения в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности застройщика застраховать в пользу участника долевого строительства гражданскую ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве вплоть до придания такому условию статуса существенного – т.е. при отсутствии которого договор не может быть признан заключенным. Учитывая, что в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона данный договор подлежит обязательной государственной регистрации и является заключенным с момента такой регистрации, представляется, что отсутствие в договоре условия об обязательном страховании будет являться основанием для отказа в регистрации договора.

Вместе с тем, одного лишь наличия условия в договоре участия в долевом строительстве недостаточно для защиты прав и интересов участников долевого строительства. Очевидно, что в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве необходимо предоставлять также и уже заключенный договор страхования.

Рассмотрев некоторые предлагаемые изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», можно сделать вывод о том, что потребность в совершенствовании данного Закона определенно существует. Это обусловлено как стремлением уравновесить права и обязанности каждого из участников рассматриваемых правоотношений, так и необходимостью заполнить пробелы в правовом регулировании некоторых аспектов долевого участия в строительстве. В то же время наиболее полная картина требуемых изменений в Закон может возникнуть лишь после формирования практики, в том числе судебной, по его применению.

12 Августа 2006
"