Право на землю

назад

Принятый в 2001 году Земельный кодекс РФ предусматривает несколько форм реализации прав на землю. Так, юридические лица могут владеть земельными участками на праве аренды, собственности и праве бессрочного (постоянного) пользования.

В главе 17 Гражданского кодекса РФ содержится норма о праве собственности на землю, согласно которой «лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Если с полноценным собственником земельного участка все более или менее понятно, то ситуация с правовым положением юридических лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды, все еще до конца не прояснена.

Постоянный пользователь земли практически лишен права по своему усмотрению распоряжаться участком. Он не может продать, подарить, заложить или иным образом распорядиться ею, также как не может переуступить и право постоянного (бессрочного) пользования иному лицу. Согласно статье 20 Земельного кодекса, распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается.

Законодательство РФ направлено на сокращение форм и объемов применения ограниченных вещных прав на землю и установление двухуровневой системы основных видов титулов: право собственности и аренду. Действия законодателей направлены на ускорение процесса изменения земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями Земельного кодекса РФ.

Предполагается, что право постоянного (бессрочного) пользования сохранится только для весьма ограниченного круга лиц: государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также для органов государственной власти и местного самоуправления. Но, если у граждан право бессрочного пользования земельным участком сохраняется без каких-либо временных ограничений, то у юридических лиц данное право ограничено сроком – 1 января 2010 г. Ранее речь шла о январе 2008 года, но с принятием Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (вступил в действие 30 октября) срок был продлен. Вместе с тем, с 1 января 2011 года вводится административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками на право аренды либо на право собственности.

Следует заметить, что ни Закон о введении в действие Земельного кодекса, ни сам кодекс не устанавливают процедуру переоформления прав на землю, не определяют ее порядок, условия и сроки, а также не предусматривает государственные гарантии для землепользователей. Так, к примеру, нет ясности в отношении ставок арендной платы и размера выкупной цены за земельные участки, отсутствует механизм по возмещению затрат и убытков землепользователей.

Что же представляет собой процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на практике? Он состоит из нескольких этапов. Сначала юридическим лицом подается соответствующее заявление, затем уполномоченный исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления рассматривает данное заявление и принимает решение о предоставлении земельного участка на соответствующем праве и, наконец, заключительным этапом является государственная регистрация возникающего при переоформлении права в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимо добавить, что в составе документов, прилагающихся к заявлению, обязательным является наличие кадастрового плана земельного участка. Данный документ служит доказательством того, что земельный участок, подлежащий отчуждению из государственной или муниципальной собственности, сформирован как объект земельных отношений, т.е. в процессе его межевания границы определены, согласованы с лицами, права которых могут быть затронуты, закреплены на местности межевыми знаками с определением их координат или описаны в ином порядке. Земельный участок также подлежит постановке на государственный кадастровый учет, за ним должен быть закреплен кадастровый номер.

Кадастровая карта (план) земельного участка выдается федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по месту нахождения земельного участка в течение 30 дней со дня обращения правообладателя с письменным заявлением и приложением квитанции об оплате услуг по предоставлению сведений государственного земельного кадастра. В случае если земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, сначала необходимо обратиться в указанное государственное учреждение с заявкой и представлением правоустанавливающих документов на земельный участок, а также документов о межевании участка. В случае, когда земельный участок не был сформирован, заявителю для проведения землеустроительных работ и получения документа о межевании следует обратиться к специализированным землеустроительным организациям.

Затем уполномоченный орган власти в двухнедельный срок со дня принятия заявления готовит проект договора купли-продажи или, соответственно, аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении.

Вообще, процедуры переоформления права бессрочного пользования земельного участка на право собственности либо аренды схожи между собой.

При оформлении земли в собственность, в случае принятия положительного ответа, решение о приватизации с приложением всех необходимых документов должно быть направлено в одну из следующих уполномоченных организаций для заключения договора купли-продажи земельного участка: Российский фонд федерального имущества или его региональное (межрегиональное) отделение либо в фонд имущества субъекта РФ, или же организацию, уполномоченную органом местного самоуправления. Указанные организации готовят проект договора купли-продажи земельного участка и направляют его заявителю. После подписания такого договора покупатель оплачивает указанную в нем стоимость земельного участка.

При несогласии с условиями проекта договора купли-продажи земельного участка заявитель вправе направить продавцу протокол разногласий или проект договора с учетом предлагаемых изменений. В случае согласия с замечаниями и предложениями проект договора может быть доработан продавцом и повторно направлен заявителю. Если же протокол разногласий продавцом был отклонен и между заявителем и продавцом не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то указанные разногласия могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения продавца. Аналогичная процедура обжалования предусмотрена и при переоформлении на право аренды.

Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базовые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую, арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка. Однако над данным вопросом следует задуматься только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Ведь из содержания статьи 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на приватизацию такого земельного участка, если он уже его арендует. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, заложенный в Земельном кодексе. К тому же, в Кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем.

Объем полномочий по распоряжению застроенным участком при обоих правовых режимах практически одинаков. Права на земельный участок можно уступить, под ипотеку участка можно привлечь кредитные средства, как собственный, так и арендуемый участок одинаково легко застроить. Но вот во сколько обходится "стоимость владения"? Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года, в то время как размер арендной платы может изменяться один раз в год, соответственно, риски арендатора по увеличению земельных платежей несколько выше, чем у собственника земли.

Существенным минусом аренды является и то обстоятельство, что местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например, обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до 5 лет) сроки. Пролонгация же таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах. К тому же нет никакой гарантии того, что удастся получить согласие на субаренду земельного участка.

Вопрос о том, на каком праве будет приобретаться подлежащий переоформлению земельный участок (на праве аренды или собственности) является дискуссионным. Понятно, что в большинстве случаев юридические лица-приобретатели стремятся к тому, чтобы оформить землю в собственность, в то время как действия органов власти направлены на то, чтобы всячески этому воспрепятствовать и предоставить участок в аренду. Собственники зданий, находящихся на переоформляемых земельных участках, склонны считать, что именно они обладают правом выбора, в то время как собственники земельных участков (муниципальные органы) имеют противоположную точку зрения.

Исходя из анализа действующего законодательства, представляется, что право выбора в решении данного вопроса все же принадлежит собственнику здания, а не земельного участка. Такой вывод следует из положений самого Земельного кодекса РФ, статья 36 которого гласит, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом».

Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в статье 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к каковому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Судебная практика, сложившаяся в ходе разрешения данного вопроса, также подтверждает данную точку зрения (постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). Однако, рассматривая подобные дела, суды дают оценку доводам исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке планировалось строительство иного объекта.

Но, не смотря на такую позицию судебных органов, представляется, что подобное обоснование своих действий местными властями является не совсем правильным, поскольку согласно действующему Градостроительному кодексу РФ генеральный план это не правовой акт, а потому не может служить основанием для запрета на выкуп земельных участков. Ссылка на него властей фактически лишает и граждан и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка. Генеральный план представляет собой лишь рамочный документ, на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки, а затем проекты планировки, проекты межевания.

Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, то при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25 процентов, на покупку государственного и муниципального имущества не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. К тому же, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Так, в силу статьи 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Согласно статье 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется органами власти субъекта государства. В случае, если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. А вот положения Закона об оценочной деятельности в РФ при определении стоимости земельного участка по такому договору не подлежат применению. Соответственно, в случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ цена земельного участка не установлена, то применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения властями субъекта РФ цены земельного участка стороны договора согласовали между собой его цену без учета требований Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, то такое обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

В сфере определения стоимости земельных участков произошли некоторые изменения. Так, в соответствии с положениями упомянутого выше Федерального закона № 212-ФЗ до 1 января 2010 года подлежат применению особые условия продажи земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Такие условия предусмотрены для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, в том случае, когда эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; а также для граждан и некоммерческих организаций, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, их цена устанавливается органами власти субъекта РФ в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектом РФ размера стоимости земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Для городов с численностью населения свыше 3 миллионов человек законодателями также предусмотрена возможность введения ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке. Запрет на строительство и реконструкцию может быть снят по заявлению собственника земельного участка после внесения собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Помимо этого, Законом установлено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобретать в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации или после.

16 Января 2008
"