Как перевести земельный участок из одной категории в другую

назад

Марина Фирсова, старший юрист Tenzor Consulting Group

В связи с активным использованием земель под развитие различных проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования.

Правовое регулирование данного вопроса осуществляет Земельный кодекс РФ, а также Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Далее - Закон), а также нормативно-правовые акты субъектов РФ.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ существует семь категорий земель.

Для каждой категории земель устанавливается особый вид разрешенного использования.

Для перевода земель в другую категорию заинтересованное лицо подает ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Содержание ходатайства определено в ст.2 Закона:

1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе должны быть приложены документы, указанные в п. 4 ст. 2 Закона о переводе земель.

По результатам рассмотрения ходатайства в следующие сроки:
 
1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации;
2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Выносится одно из решений:

1.ходатайство не подлежит рассмотрению по основаниям, указанным в п. 2 ст. 3 Закона;
2.уполномоченный орган принимает акт о переводе земель из одной категории в другую.

Последующий перевод земельного участка из одной категории в другую, в том числе и обратно, возможен только после подачи нового ходатайства и принятия нового акта.

Перевод земель считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, для осуществления перевода необходимо по Закону около 3 - 4 месяца. Однако на практике, скорее всего, данная процедура займет минимум год. Это объясняется тем, что для осуществления перевода необходимо подготовить достаточно большой пакет документов.

Кроме этого, со стороны уполномоченных на перевод государственных органов вполне возможно затягивание процесса в целях мотивации последних в материальном плане. Да и само законодательство РФ способствует затягиванию процедуры перевода земель из одной категории в другую. Указанный Закон, как и большинство других законодательных актов в сфере земельных отношений, носит рамочный характер: сформулировав лишь общие положения, механизм реализации процедуры он оставляет подзаконным актам.

Таким образом, участвующие в хозяйственном обороте лица сегодня остаются в правовом смысле незащищенными. Остается надеяться, что в будущем будут выработаны какие-либо инструкции и правила, более подробно регламентирующие границы требований государственных органов.

7 Июня 2006
"