Что такое «юридическая чистота» коммерческой недвижимости

назад

Коммерческая недвижимость в настоящее время пользуется большим спросом. Интерес к ней не спадет на протяжении нескольких последних лет, как со стороны арендаторов, так и лиц, готовых приобрести в собственность торговые площади, офисы, складские помещения и т.п. Любая сделка с коммерческой недвижимостью, будь то купля-продажа или аренда, требует заключения и оформления письменного договора.

Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости потенциальному покупателю необходимо предпринять меры, которые позволили бы ему избежать каких-либо неприятностей в дальнейшем.

Первым шагом в этом направлении должна стать проверка так называемой «юридической чистоты» приобретаемого объекта. В ходе такой проверки могут быть обнаружены различные обременения, о которых продавец предпочел умолчать. Довольно часто обнаруживается наличие не согласованных в установленном порядке перепланировок или переоборудований в зданиях и внутренних помещениях. И хотя наличие подобного рода проблем, как правило, не является препятствием к заключению сделки, именно на покупателя ложится тяжкое бремя узаконивания таких перепланировок и переоборудований.

Говоря об объекте недвижимости - отдельном здании либо целом комплексе, необходимо коснуться вопроса о земельном участке, на котором они расположены. Например, случается, что на расположенные на земельном участке строения и сооружения (либо их часть) отсутствует необходимая документация, то есть права на них не оформлены должным образом. Речь может идти о строениях, на которые имеются правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо же о самовольных постройках. Надлежащее же оформление прав займет много времени. Что касается непосредственно самих земельных участков, то и здесь не все просто. Бывает, что права на них не оформлены, а это также потребует много времени и финансовых затрат. Кроме того, иногда требуется не только оформить правоустанавливающие документы на землю, но и провести мероприятия по межеванию участку и кадастровому учету.

Кроме того, может выясниться, что часть помещений в здании, выставленном на продажу, обременена арендой. Может обнаружиться и наличие в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий или помещений, земли, которые могут привести к срыву планируемой сделки.

Безусловно, все вышеперечисленные проблемы необходимо выявить и разрешить еще до заключения сделки, в противном случае покупатель обрекает себя на бесконечные мытарства, которые могут затянуться на несколько лет. Кроме этого, существует большая вероятность того, что если все проблемы не будут устранены вовремя, то стороны сделки получат уведомление от государственных органов о приостановлении либо об отказе в регистрации сделки, что неминуемо повлечет за собой убытки.

Однако мало проверить само недвижимое имущество, необходимо проверить и лиц, участвующих в сделке. Если в сделке участвуют юридические лица, то требуется провести проверку их уставных документов, регистрационных документов, проверить был ли соблюден порядок назначения их руководящего состава и т.д. Более того, если речь идет об обществах с ограниченной ответственностью или об акционерных обществах, то необходимо учитывать, что заключаемая сделка может являться для них крупной и требовать одобрения, если же порядок, предусмотренный законодательством, не будет соблюден, то сделка может быть оспорена.

В том случае, когда продавцом недвижимости является физическое лицо, нужно помнить, что в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ (статья 35) «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». Своевременное выявление данных обстоятельств поможет избежать в будущем целого ряда проблем.

Следующим этапом является непосредственное заключение договора, которому предшествует подготовка и сбор всей необходимой документации. Довольно часто стороны подписывают так называемый предварительный договор. Как правило, к нему прибегают в том случае, когда имеются какие-либо проблемы. Суть такого договора состоит в том, что он служит своеобразным гарантом для контрагентов на тот случай, если другая сторона по каким-либо причинам передумает участвовать в сделке. Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случае уклонения стороны, заключившей предварительный договор от подписания основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии с оговоренными ранее требованиями.

Как уже было сказано выше, одновременно с подписанием предварительного договора составляется и подготавливается вся сопутствующая документация - договоры отчуждения имущества, передаточные акты, документы из БТИ, кадастровые планы на земельные участки и т.д. После того как все необходимые документы будут согласованы и подписаны, они подаются в регистрирующий орган, и только после того, как процедура регистрации будет завершена, сделка считается заключенной и законченной.

С другой стороны, для того чтобы удачно продать объект коммерческой недвижимости, необходимо уделить самое пристальное внимание таким аспектам, как подготовке имущества к продаже, грамотно организовать процесс продажи и оформления сделки.

На стадии подготовки объекта недвижимости к сделке продавцу необходимо предпринять действия, которые бы сделали его наиболее привлекательным в глазах потенциальных покупателей. Также требуется предпринять все возможное для обеспечения максимальной «юридической чистоты» здания и земельного участка. Ведь потенциальный покупатель задумывается об уровне рисков и старается свести их к минимуму. Практика показывает, что чаще всего покупателей интересуют следующие моменты: наличие перепланировок, которые не были согласованы должным образом, правильное оформление земельных правоотношений, наличие обременений (аренды, залог, сервитуты и т.д.), наличие судебных споров и притязаний на имущество со стороны третьих лиц и т.д. В общем, все те моменты, которые ужу были освещены ранее в данной статье.

Для того чтобы максимально выгодно продать объект коммерческой недвижимости, продавец вправе проводить аукционы и конкурсы, победителям которых и достанется «лакомый кусок» в виде недвижимости. Более того, в некоторых случаях, предусмотренных действующим законодательством, проведение торгов является обязательным.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества обеим сторонам сделки необходимо учитывать следующие важные моменты. В тексте договора объект недвижимости, выставленный на продажу, должен быть четко идентифицирован и обязательно указана его цена. Право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в ЕГРП. Соответственно, до момента госрегистрации сделки именно на продавце лежит бремя содержания и риск утраты имущества. Покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (статья 522 Гражданского кодекса РФ). Продажа же недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, может быть произведена без согласия собственника этого участка только в том случае, если это не противоречит условиям пользования участком. Обязательным условием при заключении сделки купли-продажи недвижимости является подписание передаточного акта (статья 556 Гражданского кодекса РФ).

Аренда коммерческой недвижимости также требует самого пристального внимания при оформлении сделки, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. В гражданском законодательстве отсутствует понятие договора аренды непосредственно коммерческой недвижимости, следовательно, стороны при заключении сделки вынуждены руководствоваться общими правовыми нормами. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ «по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Для того чтобы обезопасить себя потенциальный арендатор должен произвести тщательную проверку документации на предполагаемый объект аренды. Зачастую бывает так, что арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду объекта, а имеет право оперативного управления, бессрочного пользования и т.п. При установлении подобного обстоятельства, необходимо быть в курсе того, что такой арендатор не может распоряжаться имуществом без предварительного письменного согласия собственника - государства, муниципального органа. Такой арендатор не может заключать сделку непосредственно от своего имени, в противном случае договор аренды может быть признан недействительным.

Сам договор аренды также требует самого пристального внимания и изучения. Так, в силу требований статьи 607 Гражданского кодекса договор аренды должен содержать указание на индивидуально-определенный объект, подлежащий сдаче в аренду. Впрочем, подобные требования предъявляются законом и к договору купли-продажи недвижимости. В договоре должны быть отражены сведения, которые бы определяли расположение недвижимого имущества на земельном участке либо в составе иного недвижимого имущества, адрес местонахождения имущества. При отсутствии либо же при наличии неполной информации договор не будет считаться заключенным и может быть оспорен.

Согласно требованиям закона договор аренды зданий, сооружений и земли на срок не менее одного года подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается вопроса об арендной плате, ее размере, то он находится в компетенции арендатора. Однако если в договоре не установлено иное, то, согласно требованиям статьи 614 Гражданского кодекса «размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Арендатор должен знать, что он наделен правом «потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились». В законе также имеется ссылка на то, что именно за арендодателем закреплена обязанность проведения капитального ремонта, если договором аренды не установлено иное. Важной составляющей договора является акт приема-передачи помещения. В нем должно быть описано состояние помещения, в котором оно находилось на момент передачи арендатору. Окончание же действия договора аренды коммерческой недвижимости оформляется актом приема-возврата. Данный документ также фиксирует состояние передаваемого помещения либо здания. Также в нем должно быть оговорено, что стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению договора аренды.

Любой договор направлен в первую очередь на то, чтобы очертить правовой статус его сторон, то есть их права и обязанности. Надо заметить, что тенденция последнего времени состоит в том, что достаточно часто арендатор вынужден заключать договор на «кабальных» для него условиях. Например, арендодатели - крупные торговые центры - достаточно часто сдают площади в аренду еще на стадии строительства, и арендатор вынужден практически за свой счет выполнять не только текущий, но и капитальный ремонт. Кроме того, нередко при заключении подобного рода договоров арендодатели пытаются снять с себя всю ответственность за сданные площади и вводят жесткие штрафные санкции для своих арендаторов. Что же заставляет арендаторов заключать подобные договора? Объяснение очень простое, аренда торговых площадей в крупных торговых центрах с раскрученными и мегапопулярными брендами почти наверняка гарантирует постоянный приток покупателей и стабильно высокую выручку. В любом случае, каждый арендатор при заключении таких договоров сам для себя оценивает степень своих рисков - как юридических, так и правовых.

В заключении хотелось бы добавить, что грамотно составленный договор аренды или купли-продажи коммерческой недвижимости может почти наверняка служить гарантом спокойствия сторон сделки.

11 Декабря 2007
"