Быть или не быть собственником земли

назад

Предприниматель, предпочитающий не оформлять свои права на земельный участок, полагает, что поступил умно: налоги платить не надо и обязанностей никаких. Это иллюзия. На самом деле отсутствие прав порождает множество хлопот – и для самого предпринимателя, и для государственных органов.

Начнем с того, что платить налоги все равно необходимо, ведь землепользование в нашей стране является платным. И в целях налогообложения собственника недвижимости с неоформленными правами на землю причисляют к субъекту, обладающему правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так что никаких преимуществ в таком, неоформленном праве нет. А раз так, и выправлять бумаги все-таки надо, надлежит знать юридические тонкости этого процесса.

Каждый собственник недвижимости, которая расположена на государственных и муниципальных землях, имеет право оформить земельный участок по своему выбору – в собственность или в аренду. Для этого ему необходимо подать в полномочный орган заявление, где следует указать свой выбор. В течение двух недель заявление будет рассмотрено, и в адрес заявителя направят проект договора - либо аренды, либо купли-продажи, в зависимости от выбранного права. После получения проекта такого договора предприниматель его подписывает и производит регистрацию права аренды или перехода права собственности.

Таков порядок оформления прав на земельный участок по Земельному кодексу. Кажется, что он прост и проблем быть просто не может. Однако на практике они возникают всегда.

Кто же должен выбирать?

Указанные нормы прописаны таким образом, что четко понять, кто же все-таки должен выбирать будущее право, неясно. То ли это должен делать собственник здания в своем заявлении, то ли полномочный орган при направлении заявителю проекта договора. Каждый субъект РФ решал этот вопрос по-разному, то есть, как хотел, так и делал. В Москве все решалось однозначно: выбирает только муниципальный орган и выбирает всегда право аренды (правда, иногда долгосрочной). Безусловно, такое положение ограничивало и ущемляло права предпринимателей. Однако в Московском округе и суд не встал на защиту предпринимателя, оставляя право выбора за полномочными органами.

Единственное, что в Москве удалось поначалу сделать, так это приобрести права на несколько земельных участков из федеральной собственности. Но таких счастливчиков было меньше десятка. Причем оформить права они смогли именно благодаря тому, что собственность на здание была федеральной. Право на земельный участок под ним должен был оформлять тот же орган, который продавал и само здание. При этом федеральные органы не видели ничего дурного в том, чтобы продать земельный участок, а Москва этому противилась. И начались длительные судебные тяжбы. Предприниматели свои права все-таки отстояли. С решением суда пришли они регистрировать свое законное право и - все получили отказы по формальным основаниям (нехватка документов, ошибки и т.д.) Волокита затянулась еще на полгода. Снова пошли судебные процессы, но уже с регистрирующим органом. И эти процессы предприниматели выиграли, но некоторым из них в регистрации отказали уже по второму кругу. Казалось бы, ситуация тупиковая. Но, к счастью, Высший арбитражный суд полностью встал на защиту прав собственников.

Чтобы анализировать дальше интересующие нас правовые коллизии, давайте еще раз проверим последовательность необходимых действий. Итак, собственник здания подает заявление в регистрирующий орган. Ему, именно ему предоставлена возможность выбрать право, которое он оформит на земельный участок. Повторимся: это его исключительное право. Полномочный орган тут ничего выбирать не может. Заявление получил, прочитал, соответствующий договор подготовил, направил и подписал. Вот и вся его работа.

Если же в адрес заявителя решили отправить не тот договор, то он может обратиться в суд за защитой своих прав. Либо с иском о понуждении заключить нужный ему договор, либо с заявлением об оспаривании действий полномочного органа. И этот процесс предприниматель точно выиграет.

Возможно, полномочные органы захотят затянуть процесс и пропустят двухнедельный срок. Тогда необходимо обратиться в суд с заявлением об оспаривании бездействия полномочного органа. И этот процесс тоже будет выигран предпринимателем.

После такого удара по московским чиновникам лед тронулся. Первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов столицы Олег Рыжков сам отметил следующее: «Получив отказ от департамента, предприятия обращались в суды, которые вставали на сторону истцов». Теперь уже зарегистрировано более полусотни договоров купли-продажи и еще несколько сотен заявок ждут своей очереди на рассмотрение. А московские власти подсчитывают общее количество заявок на текущий год.

Покупайте! Здесь же рынок

Следующим препятствием на пути предпринимателя встает цена права собственности. В Москве заявили сразу – если уж все равно продавать, то по крайней рыночной цене. И неважно, что написано в Земельном кодексе, просто надо сделать вид, что так и надо. И земельные участки в Москве стали продавать ровно в шесть раз дороже, чем необходимо по закону.

Размер выкупной цены Москва должна была определить сама, но в установленных пределах: не меньше пятикратной ставки земельного налога, но не больше тридцатикратной. Но пока акта об установлении выкупной цены нет, она определяется по нижней планке, как пятикратная ставка земельного налога. Причем на, прямо скажем, мошеннические действия московских властей Высший арбитражный суд не нашелся, что сказать и просто еще раз продублировал закон: применяется только нижняя ставка.

Заметим, даже если предпринимателя добровольно «согласят» на заключение договора купли-продажи с более высокой ценой сделки, к примеру, равной тридцатикратной ставке, все равно платить эти деньги он не обязан. Сам договор действителен, но его положение о выкупной цене не будет иметь правовых последствий. И предприниматель должен заплатить лишь указанный в законе пятикратный размер земельного налога.

В свете этого столичные нормотворцы выпустили летом 2005 года нормативный акт, где законодательно закрепили тридцатикратную выкупную ставку. Необходимо отметить, что эта самая выкупная цена напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, так как именно с этой суммы и взимается налог. Так вот, власти города Москвы опять же летом 2005 г. приняли постановление, где увеличили кадастровую стоимость земельных участков в Москве более чем в 1,5 раза.

В последнее время цену опять вздумали менять. Теперь за дело уже взялся лично глава Минэкономразвития России Г. Греф. По его словам, в Москве планируется установить цену выкупа земли под промышленными предприятиями в размере 20% от кадастровой стоимости, в регионах – 5%. А вице-премьер А.Жуков вообще заявил, что целесообразно снизить ставку выкупа земли под предприятиями до … 2,5% от кадастровой стоимости. И в настоящее время идет пересчет показателей, чтобы узнать, что же тогда получится.

Промолчать московские власти, конечно, просто не могли. Предложение было высказано такое: если у предприятия профиль работы и рабочие места сохраняются, тогда выкупная цена – 20 % ее кадастровой стоимости. А если производства не будет, а будет жилье или офис, то меньше чем по 100-процентной кадастровой стоимости Москва землю не отдаст.

В любом случае вопрос в ближайшее время должен найти свое логическое разрешение.

Еще немного завысим цену

Закон устанавливает, что к стоимости земельного участка при его продаже должны применяться поправочные коэффициенты, которые будут учитывать вид использования зданий на этом участке: больница, склад, игорный дом и т.п.

Такие поправочные коэффициенты должны быть утверждены Правительством РФ в размере от 0,7 от 1,3. Но пока таких коэффициентов нет. Несложно догадаться, кто сразу заявил, что без них продажа земли не представляется возможным – московские власти. И суд Московского округа опять придерживался ущемляющей интересы предпринимателя политики. Цена определяется с учетом коэффициентов. Они пока не утверждены. Без них цена является неполной и она ниже, чем должна быть. Следовательно, определить правильную цену невозможно. Значит, продавать нельзя.

Однако справедливость восторжествовала. Высший арбитражный суд и тут принял позицию российского бизнеса. Он установил, что в отсутствие поправочных коэффициентов их просто не надо применять. А само их отсутствие не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Что и почему нельзя

Несмотря на создавшуюся благоприятную ситуацию для приобретения земельного участка в собственность, все же есть случаи, когда суд может отказать в понуждении заключить договор купли-продажи.

Дело в том, что суд должен рассмотреть саму возможность продажи земельного участка. Это обстоятельство должны доказывать органы государственной власти и органы местного самоуправления. О невозможности продажи может говорить ограничение земельного участка в обороте, запрет на его приватизацию, который установлен федеральным законом, резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд, использование его для других целей. К примеру, правомерным будет отказ, если в соответствии с планом развития города на данном месте предусмотрено развитие другого объекта.

Власти Москвы уже не раз заявляли, основные сложности подстерегают предпринимателей при прохождении архитектурной и градостроительной части. Дело в том, что существует генеральный план развития Москвы до 2020 года и по нему вполне может оказаться, что через какое-то конкретное домовладение запланировано проложить, к примеру, дорогу.

Эти основания для отказа логичны. Все-таки иногда необходимо ставить публичные интересы над частными, и строительство больниц и школ важнее частных магазинов. Но это опять-таки может привести к произволу властей. По непроверенным данным, в Москве уже зарезервировано около 90% всех земель для государственных и муниципальных нужд. По проверенным - зарезервирован каждый шестой метр. И не верится, что на всей этой площади будут сады и школы. Просто кто-то очень не хочет расставаться со своим главным источником доходов – арендной платой за земельные участки.

Выводы

Оформлять землю в собственность, безусловно, необходимо. Даже если для этого нет на текущий момент необходимых денежных средств. Такую операцию прокредитует банк. Но делать это имеет смысл именно сейчас, так как уже через несколько месяцев выкупная цена, возможно, будет еще выше, и цена выкупаемой земли будет равна рыночной. В данный же момент она существенно ниже.

Предприниматель должен быть готов идти до конца. Потому что границ в этой войне не будет. Согласие властей на регистрацию собственности означает, прежде всего, огромную волокиту и бюрократизм рассмотрения заявок, так что судов и отказов не избежать. Но приобрести право собственности все-таки возможно. Необходимо лишь подготовиться к обороне и занять в нужное время нужную позицию.

А можно и вообще не идти на конфликт, а взять участок в аренду на пару лет и приносить хорошие деньги бюджету. Только вот надо помнить, что воспользоваться своим исключительным правом можно всего лишь раз. И если вы выбрали аренду, то приобрести потом участок в собственность будет либо невозможно, либо можно, но уже совсем за другие деньги.

4 Декабря 2005
"