Перечень основных законодательных изменений за 2008 год, регламентирующих развитие операций с жилыми помещениями в РФ и их последствия для участников рынка.

назад


НОТАРИАТ

С 15 января 2008 года, в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» главам местных администраций поселений и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления поселений, предоставлено право совершать нотариальные действия, предусмотренные ст. 37 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Важно отметить, что настоящих изменений действующего законодательства с нетерпением ждали многие субъекты Российской Федерации. Отдаленность муниципальных образований от районных центров, отсутствие прямых транспортных путей сообщений, невозможность регулярных выездов нотариусов на места в связи с большими транспортными расходами и отсутствием денежных средств у нотариальных палат субъектов на командирование нотариусов в сельские поселения для осуществления нотариального обслуживания - все это порождало большое количество обращений и жалоб в органы власти субъектов и прямо указывало на необходимость закрепления за должностными лицами местного самоуправления поселений полномочий по совершению нотариальных действий на законодательном уровне.

Принятие соответствующего закона позволило значительно облегчить сложившуюся негативную ситуацию в регионах.  Следует отметить, что из всех нотариальных действий, совершаемых нотариусами, а их около 20, глава местной администрации или специально уполномоченное должностное лицо сможет осуществлять только некоторые из них, но наиболее часто встречающиеся на бытовом уровне и только в том случае, если в поселении отсутствует нотариус. К таким нотариальным действиям отнесены следующие:

- удостоверение завещаний;

- удостоверение доверенностей;

- принятие мер по охране наследственного имущества и в случае необходимости мер по управлению им;

- свидетельствование верности копий документов и выписок из них;

- свидетельствование подлинности подписи на документах.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 27.12.2007 № 256 утверждена Инструкция о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций поселений и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления поселений, которая закрепила основные правила совершения нотариальных действий указанными лицами, порядок наделения указанных должностных лиц полномочиями, установила правила соблюдения тайны нотариальных действий, перечень оснований по которым совершение нотариального действия может быть отложено и др.  Согласно настоящей Инструкции, глава местной администрации поселения, в котором отсутствует нотариус, имеет право совершать нотариальные действия по должности.

Решением главы местной администрации поселения, в котором отсутствует нотариус, совершение нотариальных действий может быть возложено на одно или нескольких должностных лиц местного самоуправления, информация о принятом решении должна быть доведена до сведения граждан, проживающих на территории соответствующего поселения. Более того, жителям поселений теперь предоставлено право выбора – обратиться не только в администрацию сельского поселения, но и к нотариусу своего нотариального округа.

АРЕНДА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

В соответствии Федеральным закон от 30.06.2008 № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты РФ", были внесены кардинальные изменения в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции". Глава 4 Закона дополнена новой статьей 17.1, регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

В соответствии с данной статьей договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, договоры доверительного управления имуществом, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, вне зависимости от того, закреплено ли это имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями (при условии, что этим имуществом они могут распоряжаться только с согласия собственника) или не закреплено, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании:

1) актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации;

2) решения суда, вступившего в законную силу;

3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Как видим, указанные изменения связаны с необходимостью обеспечить защиту конкуренции в ходе проведения новых хозяйственных процедур при заключении договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Правительство Российской Федерации должно установить порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса.

В связи с тем, что для разработки и введения такого порядка потребуется продолжительное время, Законом № 108-ФЗ внесено другое дополнение в Закон о защите конкуренции, а именно ст. 53 дополнена ч. 3, в соответствии с которой до установления вышеуказанного порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения соответствующих договоров конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Законом о концессионных соглашениях, а аукционы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Учитывая то, что согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, заключение после 02.07.2008 договоров передачи имущества без проведения конкурса или аукциона является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 и главой V Закона о защите конкуренции. При этом продление договоров аренды, по сути, является заключением новых договоров аренды, следовательно, право "продления" договора аренды также выставляется на конкурс.

К сожалению, и Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 621) здесь бессилен: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок имеет силу только тогда, когда законом или договором не предусмотрено иное. "Иное" предусмотрел Закон № 108-ФЗ.

Последствия указанных нарушений предусмотрены статьей 21 Закона о защите конкуренции и заключаются в возврате имущества, права на которое переданы без проведения торгов.

Исключение установлено лишь для субъектов малого и среднего предпринимательства. До 1 июля 2010 года разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды государственного и муниципального имущества и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года.

Во всем остальном требования к заключению договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества остаются прежними. А именно, в соответствии со ст. 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее года, и с момента государственной регистрации они считаются заключенными (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Порядок государственной регистрации регламентируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.11.2007 N 281-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ТРЕТЬЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Изменения касаются перехода права собственности на выморочное имущество. Так, выморочное имущество в виде жилых помещений переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципальных образований, либо субъектов Российской Федерации, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, на территории которых они расположены. Данное жилое помещение включатся в жилищный фонд социального использования.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ ОТ 14.04.2008 N 7-П "ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ АБЗАЦА ВТОРОГО СТАТЬИ 1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН" В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ РЯДА ГРАЖДАН"

Норма Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ограничивающая право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, признана не соответствующей Конституции РФ.

В указанный Федеральный закон должны быть внесены необходимые изменения. Конституционный Суд РФ также установил, что субъекты РФ вправе определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить, как это предусмотрено Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами РФ указанного правового регулирования в опережающем (по отношению к федеральному законодательству) порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

НАЛОГИ

Приказ Минфина РФ от 29 декабря 2007 г. № 162н “Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и Порядка ее заполнения”

Утверждаются новая форма декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), а также порядок ее заполнения. Изложение формы 3-НДФЛ в новой редакции обусловлено внесением некоторых изменений в порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), вступающих в силу с 1 января 2008 года.

Так, налогоплательщику предоставлено право уменьшения суммы облагаемых НДФЛ доходов не только на сумму продажи своей доли в уставном капитале организации, но и при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства и др.).

Приказ вступает в силу, начиная с представления налоговых деклараций по НДФЛ за налоговый период 2007 года.Зарегистрировано в Минюсте РФ 1 февраля 2008 г.

СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

     Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26 декабря 2008 г. № 779н «Об утверждении Правил подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала»

С 1 января 2007 г. лица, родившие (усыновившие) второго или последующего ребенка, имеют право на получение материнского (семейного) капитала. Указанные средства могут быть потрачены на улучшение жилищных условий, образование ребенка или на формирование накопительной части трудовой пенсии матери.

Установлен порядок подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.

Заявление подается лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, лично либо через представителя в пенсионный орган по месту жительства (пребывания) либо фактического проживания. Граждане РФ, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства (пребывания) на территории РФ, подают заявление непосредственно в Пенсионный фонд РФ.

Заявление также может быть направлено по почте. При этом подпись заявителя и копии прилагаемых к заявлению документов должны быть заверены у нотариуса (лица, его заменяющего) или в консульском учреждении РФ (если заявитель постоянно проживает за пределами РФ).

При подаче заявления предъявляются сертификат на материнский капитал, паспорт и страховое пенсионное свидетельство. В случае подачи заявления через представителя также представляется соответствующая доверенность. Кроме того, в зависимости от того, куда будет направлен материнской капитал, могут быть затребованы и иные документы.

Заявление подается в любое время по истечении 2 лет и 6 месяцев со дня рождения (усыновления) второго или последующих детей, но не позднее 1 мая текущего года - для распоряжения материнским капиталом во втором полугодии текущего года и не позднее 1 октября текущего года - для распоряжения материнским капиталом в первом полугодии года, следующего за годом подачи заявления. Для распоряжения материнским капиталом в первом полугодии 2010 г. заявление должно быть подано до 1 октября 2009 г. Приказ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.

 Самойлова Зоя, руководитель обособленного подразделения Tenzor Consulting Group г. Сочи

26 Февраля 2009
"