Изменение правил отнесения объектов к недвижимости. Поправки в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости

назад

Минэкономразвития подготовило изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в сфере недвижимости. Причем МЭР меняет правила, по которым объекты можно считать недвижимостью – одно из самых фундаментальных понятий, являющихся основой гражданского законодательства.
Сегодня, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Законопроект предлагает изложить понятие недвижимых вещей следующим образом: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, здания.
Таким образом, из законодательства убрали примечание о том, что недвижимость должна быть привязана к земле, и приняли за аксиому, что здание  это недвижимость, которая всегда прочно связана с землей, поэтому законодательное закрепление этого факта не требуется; зданию дано определение – это строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест.

Такие идеи оставляют за собой вопросы. Чем старые формулировки мешают развитию гражданского оборота недвижимости в России? Почему здание – это строение, в котором именно не менее двух помещений?
Вопрос тесной связи с землей оставлен только для такого объекта, как сооружение – оно будет считаться недвижимостью в том случае, если оно прочно связано с землей. При этом перечень видов сооружений, не являющихся недвижимым имуществом, должно определить Правительство Российской Федерации.
Также, объекты незавершенного строительства являются недвижимостью, если они отвечают признакам, установленным Правительством Российской Федерации.

Вводится новая глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания и сооружения». Глава определяет момент и способ возникновения зданий и сооружений, условия образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.
Корректируются правила возникновения права собственности на вновь создаваемую недвижимость, отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для гос. нужд, владения и пользования землей на праве постоянного пользования.
При этом поправки не столько полезны, сколько путают правоприменителей. Статья 287.2 ГК РФ говорит о том, что образование объекта недвижимости осуществляется по решению собственника объекта недвижимости и считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него, и второй пункт той же статьи говорит о том, что здание и сооружение как недвижимые вещи образуются после завершения их строительства.

Инициативы, предусмотренные законопроектом, подготовлены с целью усовершенствования гражданского оборота недвижимости. По замыслу должен быть уточнен порядок правового регулирования недвижимых вещей, предприятия и недвижимого комплекса. Однако, на наш взгляд, законопроект все еще нуждается в доработке.

Автор: Андрей Пушкин к.э.н., управляющий партнер  Tenzor Consulting Group
Источник: Аналитическое агентство RWAY

12 Декабря 2017