Законодательные и иные акты регулирующие земельные отношения в Москве и Московской области

назад

Развитие земельной реформы продолжается уже второй десяток лет. За эти годы были приняты множество законодательных актов, как федерального, так и регионального уровня. Однако земельные отношения до сих пор находятся в процессе балансировки и реализации  революционных идей.

В силу сложившихся  обстоятельств столица и прилегающий  регион достаточно регулярно оказывается инициатором или опытной площадкой для инновационных проектов в области регулирования земельных отношений. 

В этой статье будет составлен краткий обзор современного законодательства Москвы и Московской области в области регулирования земельных отношений. В частности будет рассмотрен блок нормативных документов регламентирующих  порядок и виды землепользования.

***

Основным актом, регулирующим земельные отношения не только в столице, является конечно же, Конституция Российской Федерации. Основной закон Российской Федерации определил главные принципы развития земельного законодательства: равенства всех форм собственности на землю, защиту в равной степени прав собственников и других титульных пользователей земли, прерогативы федерального законодательства над законодательством субъектов Российской Федерации, возмездности пользования земельными участками, ненанесения вреда окружающей природной среде в связи с использованием земельных участков.

Следующим после Конституции законодательным  актом, специализирующемся на регулировании именно земельных отношений является Земельный кодекс Российской Федерации принятый в 2001 году. Кодексом установлены основные принципы земельного законодательства, регулирования земельных отношений, охраны земли, определен перечень и режим вещных прав на землю, порядок и основания возникновения, прекращения и ограничения прав на землю, закреплены права и обязанности собственников земельных участков, а также лиц, владеющих земельными участками на иных правах, определен порядок возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, заложены основы платного землепользования, мониторинга земель, землеустройства и государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля, ответственности за правонарушения в области охраны и использования земель и др.

В качестве специальных законодательных актов детализирующих отдельные подотрасли и институты земельного законодательства можно указать Градостроительный и Лесной  Кодексы Российской Федерации,  федеральные законы «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Конституцией земельные вопросы и земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Используя свои полномочия в Москве и в Московской области были  приняты в развитие федерального законодательства блок нормативных  актов.

Анализируя блок законодательных актов регулирующих земельные отношения можно утверждать, что российский законодатель рассматривает земельный участок в трех ипостасях: как объект непосредственного хозяйственного использования, как объект обеспечения градостроительной деятельности, и как объект экологической безопасности. Соответствующим образом формируется и региональное земельное законодательство.  

***

На территории Москвы как особого субъекта Российской Федерации (города федерального значения) действует как общефедеральное земельное законодательство, так и земельное законодательство города Москвы. Самостоятельное правовое  регулирование Москвой земельных отношений – это не только реализация нормативных актов России по вопросам землепользования, общественных отношений в этой области, но и учет специфического политического статуса города.  На территории Москвы расположены объекты федеральной собственности и объекты федерального значения, действуют федеральные органы власти и субъекты федеральной подчиненности, находятся дипломатические посольства иностранных государств, другие хозяйствующие землепользователи. Нахождение у этих и других лиц земли и имущества нуждается в правовом урегулировании и оформлении земельных правоотношений с учетом специфики сверхкрупного города.

Исходя из выше сказанного  специфической чертой города можно считать тесную связь хозяйственного использования земельного участка и его использования в градостроительной деятельности. В силу высокой урбанизации субъекта, иное использование земли крайне редко.

Основными видами землепользования в Российской Федерации согласно земельному законодательству в настоящее время являются право собственности и аренда. Применительно к городу Москве аренда продолжает оставаться основным видом землепользования. Получить земельные участки в частную собственность в городе  остается проблематичным, как и в большинстве муниципальных образования страны.

Основополагающим моментом при определении полномочий  органов власти города является их статус органов власти города федерального подчинения. Москва как субъект Российской Федерации согласно Конституции Российской Федерации, равно как и иной субъект Российской Федерации имеет право в рамках совместного ведения с Российской Федерацией решать вопросы по земле и принимать законы о земле в рамках договора Российской Федерации с субъектом Российской Федерации. Такие полномочия у Москвы в лице органов власти, должностных лиц городской администрации были предоставлены и ранее до принятия Конституции Российской Федерации, в частности  Законом Российской Федерации «О статусе Столицы Российской Федерации».

Земельный кодекс практически устранил органы государственной власти от управления государственной собственностью, переложив эту обязанность с предоставлением прав по распоряжению земельными участками органам местного самоуправления. С момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации несобственник – органы местного самоуправления стали распоряжаться государственной земельной собственностью.

 Однако для Москвы и Санкт-Петербурга в этом вопросе сделано исключение. Возможность отнесения при разграничении государственной собственности на землю к собственности Москвы предусмотрена п. 2 ст. 4 и п. 2 ст. 5 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю», согласно которым в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанных субъектов Российской Федерации возникает право собственности, отнесено законом к основаниям такого внесения в перечень для этих двух субъектов Федерации. Эти земельные участки могут быть переданы в муниципальную собственность законами указанных субъектов Российской Федерации. На этом основании в ст. 4 Закона  Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 "О землепользовании  в городе Москве" было предусмотрено, что земли в городе Москве, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и на земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы. В собственность муниципальных образований в городе Москве земельные участки могут передаваться из состава земель, находящихся в собственности города Москвы, в порядке, установленном законом города Москвы. Таким образом право распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности было предоставлено органам власти субъекта Российской Федерации.

Помимо определения полномочий органов власти г. Москва, рассмотрения вопросов охраны земель и порядка учета требований градостроительного законодательства при распоряжении земельными участками,  указанный закон г. Москвы устанавливает стоимость приобретения земельного участка в собственность и иные основания для платежей при использовании земли. Так же Законом рассмотрены иные основания и порядок предоставления земельных участков во владение и пользование, как то аренда и сервитут. Этот Закон можно считать основополагающим нормативным актом, регулирующим земельные отношения в г. Москве. Его дополняют: «Градостроительный кодекс города Москвы» (Закон г. Москвы от 25.06.2008 № 28); Закон г. Москвы  «О земельном налоге» от 24.11.2004 № 74; Закон г. Москвы «О градостроительном кадастре города Москвы» от 15.12.204 № 88; Закон г. Москвы «О городских почвах» от 04.07.2007 №31; Закон г. Москвы «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» от 26.09.2001 № 48.

Последние два закона определяют особые требования к использованию отдельных категорий земельных участков как компонентов природной среды. Согласно этим законам  устанавливаются особые требования к размеру участка предоставляемого под строительство, а так же формируются земельные участки, на которых ограничена или полностью  запрещена хозяйственная деятельность. 

Особо стоит упомянуть Закон г. Москвы «Об охране и использовании  недвижимых памятников истории и культуры» от 14.07.2000 №  26, и  Закон г. Москвы «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы …» от 09.06.2004 №  40 устанавливающие особый порядок использования земельных участков в связи с их исторической и культурной значимостью. Данные законы предусматривают определение исторических территорий и зон охраны объектов культурного наследия, на которых распространяется действие особых требований разрешенного использования земельных участков, как правило, значительно ограничивающие строительство и иную хозяйственную деятельность (например, п.5 ст. 20 Закона г. Москвы № 26).

***

Говоря об областном земельном законодательстве прежде всего необходимо указать Закон Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ. Данный закон предусматривает порядок и полномочия региональных и муниципальных органов власти по распоряжению земельными участками, порядок перевода земель из одной категории в другую и передачи земельных участков под строительство. Также в этом законе рассматриваются вопросы предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам в пользование. На основе этого закона были разработаны примерные формы договоров купли-продажи и аренды земельных участков,  положения о порядке проведения процедуры предоставления земельного участка в аренду или собственность, а так же порядок установления соответствующих платежей   за землю. Последний вопрос конкретизируется не только в актах муниципальных органов власти, но и в Постановлении Правительства МО  «О нормативной цене земли в Московской области 2009 году» от 02.12.2008 г. № 1068/47. 

Отличием земельного законодательства области от соответствующего законодательства города  является необходимость регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Данный вопрос разрешается в Законе МО от 12.06.2004г. №  75/2004-ОЗ. Данным законом, в частности, муниципальным органам власти предоставляются полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.  Кроме того, Законом предусмотрено наличие у Московской области преимущественного права покупки земель данной категории, а так же порядок приобретения  участков  в собственность или аренду гражданами.

Продолжая речь об отличительных чертах законодательства области необходимо указать  Закон МО от 02.12.2006 №  212/2006-ОЗ «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в Московской области» совмещающий взгляд на земельный участок как на природный объект и как объект хозяйственного использования.

Своеобразную «триаду» основных  законов в земельных отношениях Московской области дополняет Закон МО от 07.03.2007 № 36/2007-ОЗ «О генеральном плане развития Московской области». В отличие от первых двух законов, регулирующих, прежде всего текущую деятельность органов власти, данный закон содержит план развития региона требующий от власти, прежде всего муниципальной,  инициативных действий, в частности деятельности по развитию транспортной сети региона и созданию рекреационных центров.

В числе последних изменений областного законодательства можно указать Закон МО от 27.02.2009 вносящий изменения в Генеральный план развития Московской области (утвержден) и предусматривающий возможность размещения новых объектов промышленности на особо охраняемых природных территориях. При этом  Постановлением  Правительства МО от 11.02.2009 №  106/5 были установлены существующие и планируемые к организации особо охраняемые природные территории в Московской области на основании Закона МО от 23.07.2003 г. № 2/63-П. 

 

21 Октября 2009
"