Способы увода недвижимости

назад

На практике нередко можно встретить ситуацию, когда компания, владеющая значительным объектом недвижимости, перестает быть собственником и утрачивает контроль над недвижимостью не только помимо своей воли, но даже долгое время и не догадывается об этом.

Большинству собственников объектов недвижимости свойственна несокрушимая уверенность в том, что недвижимость принадлежит им до скончания веков и ничто не может поколебать их положение. Однако российская практика недружественных поглощений последних лет наглядно доказывает, что не стоит быть столь неосторожным и самоуверенным в отношении сохранности своего имущества. На рынке есть определенная категория компаний - агрессоров – так называемые «рейдеры», которые специализируются на «сравнительно честных» способах враждебных поглощений - отъеме недвижимости и иных активов у их собственников.
На западе в ходе корпоративных захватов и недружественных поглощений агрессоры преследуют цель получения бизнеса компании цели, ее клиентской базы, производственных ресурсов, расширения своего влияния на рынке. Владельцы бизнеса при этом сменяются, но сам бизнес остается. Сохраняются, рабочие места и объемы производства, продолжают поступать в бюджет налоги. В России же в большинстве случаев основной целью захватчиков является получение наиболее ликвидных активов компании (которыми чаще всего является недвижимость) и их скорейшая продажа с целью моментального получения прибыли.
Анализируя богатую на квазиправовые изобретения российскую практику недружественных поглощений, можно выделить следующие основные способы отчуждения объектов недвижимости.

Отчуждение недвижимости по «прямым» сделкам
Самым простым, и вместе с тем самым эффективным способом рейдерской атаки на недвижимость является отчуждение недвижимого имущества на основании следующей схемы – агрессор изготавливает протокол общего собрания акционеров компании – цели о смене генерального директора, и в течение 5 дней регистрирует его в налоговой инспекции. Далее новоявленный генеральный директор, представляющий агрессора, в кратчайшее время совершает сделку по отчуждению недвижимого имущества на подставную компанию, и регистрирует переход права собственности на объект недвижимости в местном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.
Разумеется, первая сделка по отчуждению недвижимости не будет единственной – имущество сначала выводится на одну или несколько «серых» компаний, которые играют роль промежуточных звеньев. В этих компаниях имущество не задерживается, оно немедленно продается или обменивается дальше. Из таких сделок образуется цепочка, в конце которой объект недвижимости окажется в собственности какой – либо оффшорной подконтрольной агрессору компании, защищенной титулом добросовестного приобретателя в силу статьи 302 ГК РФ.

Пример:
В прошлом году был осуществлено недружественное поглощение и вывод крупной недвижимости в центре Москвы, принадлежащей одному научно – исследовательскому институту. При этом схема, по которой действовали рейдеры, хоть и не отличалась изощренностью, принесла в итоге желаемый результат. Ключом к успеху стала прекрасная подготовка к проведению враждебного поглощения и вывода объекта, а также оперативность, с которой действовал агрессор.
Обладая минимальным пакетом акций организации, рейдерами был инициирован протокол общего собрания акционеров общества о назначении нового генерального директора. На основании данного протокола в ИМНС был зарегистрирован новый генеральный директор, которым была совершена сделка купли-продажи объекта сторонней организации. К тому времени как об этом узнали «бывшие собственники», здание было еще раз перепродано и даже получено решение суда, обязывающее старых собственников освободить помещение, которое было оперативно приведено в исполнение службой судебных приставов и одним из частных охранных предприятий.
Несмотря на то, что здание было выведено генеральным директором, назначенным на должность не совсем законными средствами, оспаривание многочисленных сделок по его продаже продолжается до сих пор, причем без особого успеха.

Вывод недвижимости через обременение имущества
Классическим и давно известным способом вывести недвижимое имущество через его правовое обременение является залог. Чаще всего при использовании данного механизма компания – агрессор покупает право требование к собственнику недвижимости у банка, который выдал кредит под залог недвижимого имущества.
Далее агрессор находит одно из формальных оснований для предъявления требований о досрочном погашении кредита (например, нецелевое использование кредитных средств), и обращает взыскание на предмет залога. Здесь возможны два пути: первый состоит в реализации предмета залога на торгах на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое также изготавливается агрессором. Учитывая, что специализированную организацию, которая будет проводить торги, выбирают также он, нетрудно предположить, что имущество будет продано по минимально возможной цене и в кратчайшие сроки в другую подконтрольную компанию.
Другой, более длительный, но более надежный с правовой точки зрения способ – предъявление кредитором иска в суд по основному обязательству с одновременным обращением взыскания на предмет залога. После получения исполнительного листа кредитор предъявляет его к исполнению в службу судебных приставов, которая выбирает специализированную организацию для проведения торгов, и имущество продается. Насколько удачно будут проведены торги и насколько лояльной будет специализированная организация – вопрос, как известно, личных контактов.
Особенность данной схемы является то, что согласно ст. 334 ГК РФ залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Т.е., даже при наличии других кредиторов, претендующих на недвижимость, залогодержатель находится в более выгодной позиции.

Вывод недвижимости через исполнительное производство
Первым шагом реализации данной схемы является установление значительной кредиторской задолженности компании – собственника недвижимости перед агрессором, что достигается получением решения одного из региональных судов, причем собственник чаще всего и не догадывается о существовании такого судебного процесса.
С исполнительным листом кредитор обращается в службу судебных приставов – исполнителей, которая накладывает арест на недвижимое имущество и организует его реализацию на торгах. Нетрудно догадаться, что торги чаще всего выигрывает компания, подконтрольная инициатору вывода недвижимости.
Вывод активов по данной схеме крайне сложно оспаривать, так она «легитимирована» вступившим в законную силу судебным актом. Бывшему собственнику остается оспаривать законность проведенной реализации имущества судебным приставом – исполнителем или пытаться пересмотреть решение суда в надзорном производстве или по вновь открывшимся обстоятельствам.

Что же можно посоветовать законному собственнику объекта недвижимости для того, чтобы защитить свои имущественные интересы от потенциального агрессора?
Оптимальным решением является построение компанией превентивной правовой защиты против недружественных поглощений, одним из элементов которой будет являться защита недвижимых активов компании. При этом практика показывает, что такая система защиты может строиться на передаче недвижимости на различных основаниях в пользу компаний-держателей, обременение имущества арендой на длительный срок, установление жестких процедур совершения сделок с недвижимым имуществом в организации, когда для совершения такой сделки помимо подписи генерального директора необходим еще ряд обязательных условий и т.д.
Наличие у организации четкой программы правовой защиты и представление о возможных рисках, связанных с владением недвижимости, может стать мощнейшим инструментом для блокирования действий возможного агрессора и защиты своих имущественных интересов.

5 Февраля 2008
"