Сделки купли-продажи, аренды коммерческой недвижимости: судебная практика в условиях кризиса

назад

Конец 2008 года ознаменовался экономическим кризисом сравнимым с Великой депрессией. Большинство государств мира были вынуждены внести коррективы в национальное законодательство. В их числе была и Россия.
В результате принятых мер последствия экономического кризиса оказались не настолько губительными, как предполагалось. В частности на рынке коммерческой недвижимости уже проявляются признаки восстановления прежней активности.

***

Начиная разговор о кризисных взаимоотношениях на рынке коммерческой недвижимости необходимо упомянуть о  новеллах в законодательстве сформулированных как ответ экономическому кризису.
Основополагающим документом этого блока законодательства можно назвать «Программу антикризисных  мер Правительства Российской Федерации на 2009 год» утвержденную Правительством РФ в последней редакции 19 июня  2009 года.  Данной программой был установлен ряд приоритетов впоследствии выраженных в конкретном антикризисном законодательстве.

Для темы настоящей статьи наиболее актуальными являются задачи увеличения внутреннего спроса, в том числе и на жилье, освобождения от давления чиновников и укрепления  национальной финансовой системы. Последняя задача оказалась путем выполнения остальных задач Программы. Основной блок антикризисных действий Правительства РФ были направлены на нормализацию  функционирования финансового сектора, включая банковскую систему и фондовый рынок, для поступления в экономику необходимых объемов кредитных ресурсов через банковский сектор.

Впрочем, при формировании блока антикризисных мер рынок недвижимости так же не был обойден вниманием. Были внесены изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (Федеральный закон  от 22.12.2008 № 264-ФЗ) и другие законодательные акты касающиеся ипотеки. Был установлен порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, порядок государственной регистрации ипотеки, порядок обеспечения сохранности заложенного имущества, уступки прав по договору об ипотеке, обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, подробно регламентированы процедуры передачи прав на закладную, изменен порядок определения стоимости заложенного имущества в процессе решения судом вопроса о сроке, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества.

Помимо изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» Федеральным законом от 30.12.2008 №306-ФЗ были внесены изменения касающиеся порядка обращения взыскания в Закон РФ "О залоге", Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Основы законодательства РФ "О нотариате" и некоторые другие законодательные акты. Этими изменениями был  подробно регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество и порядок его реализации, в т.ч. установлен порядок заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки, установлены, для процедур банкротства, особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.

***

В силу того, что экономический кризис в наибольшей степени затронул систему кредитования, неудивительно,  что объем судебных дел рассматривающих споры о нарушении договоров кредитования значительно вырос. В связи с этим  вырос объем  споров о нарушении договоров ипотеки. В качестве примера можно привести  Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2009 N КГ-А40/12086-08-1,2,3,4,5,6,7,8 по делу N А40-32849/08-30-191.

Исковые требования заключались во взыскании задолженности по договору кредитной линии, где одним из способов обеспечения договора выступала ипотека недвижимого имущества ответчика, процентов за пользование и пеней за просрочку платежа. В суде первой инстанции исковые требования были удовлетворены.  Однако данное решение было оспорено ответчиками на том основании, что заключенные договоры ипотеки и кредитный договор согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными сделками, так как не соответствуют пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Однако суд отказал в удовлетворении жалоб ответчиков а том основании что довод жалоб о ничтожности договоров об ипотеке в силу несоответствия их требованиям пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не может служить основанием для признания судебных актов незаконными и их отмены, поскольку согласно положениям части 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, при этом каждое участвующее в деле лицо, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так же довод о ничтожности договоров ипотеки не заявлялся ответчиками в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у собственников заложенного имущества оформленных прав на земельные участки или их части, на которых расположены передаваемые в залог объекты. Поэтому у судов не было оснований признавать договоры ничтожными, тем более, что нежилые помещения являются объектами, отличными от здания и сооружения, в которых они находится. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 г.  «3.если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка)». Кроме того, залог зданий и сооружений без залога прав на земельный участок, не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, что было разъяснено в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Однако, ответчик  не представил правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у него титульного права пользования земельным участком, в той части, в какой земельный участок функционально обеспечивает переданные в залог помещения, расположенные на первом этаже.
В связи с чем, при отсутствии у ответчика титульного права владения и распоряжения земельным участком - отсутствует возможность одновременной ипотеки земельного участка и, соответственно включения в условия договора ипотеки соглашения об ипотеке земельного участка.

Так же выяснилось, что заложенное имущество являлось нежилым помещением в жилом доме.  А при ипотеке нежилого помещения в жилом доме следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.

Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Как указано в ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом.

Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Как мы видим, здесь была совершена попытка уклонения от обращения взыскания на недвижимое имущество ответчика, путем признания договора ипотеки ничтожным. Однако в связи с тем, что залогодатель не был собственником или арендатором заложенного имущества, данное основание оказалось не применимо. Как было указано в  п. 45 Постановления от 01.07.96 N 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации при разрешении споров необходимо иметь в виду, что  правило предусмотренное п. ст. 340 ГК РФ  подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ.

Еще один пример похожей ситуации где так же фигурировал кредитный договор обеспеченный залогом нежилых помещений: Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2009 N КГ-А40/2963-09 по делу N А40-40384/08-58-407. Истцом были заявлены требования о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество,  заложенное по договору об ипотеке. Ответчик в свою очередь сослался на нарушение судами первой и апелляционной инстанций п. 1 ст. 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ, поскольку в отношении ответчика была  введена процедура наблюдения, в связи с чем требования истца  подлежали рассмотрению не в порядке искового производства, а в процедуре банкротства с привлечением к участию в деле временного управляющего ответчика.

Однако суд данные возражения ответчика отклонил на том основании что, на основании абз. 1 п. 1 ст. 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, могут быть заявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Как усматривается из материалов дела, иск о взыскании задолженности был заявлен до введения процедуры банкротства в отношении ответчика. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном указанным Законом о банкротстве. Однако истец такого ходатайства не предъявлял. Поэтому рассмотрение требований истца в порядке искового производства является правомерным.

***

Отдельного рассмотрения можно  удостоить взаимосвязь   отношений в сфере недвижимости с корпоративным правом. В частности с нормами регулирующими правомочия  хозяйственных обществ по распоряжению объектами недвижимости.

В частности в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2009 по делу N А56-5540/2008 было рассмотрено исковое заявление гражданина являющегося акционером  акционерного общества о признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка данным обществом. Фактически спор шел о наличии у общества полномочий на отчуждение данного земельного участка составляющего 31,5 процента стоимости активов общества, что является крупной сделкой. Согласно пункту 2 статьи 79 Закона N 208-ФЗ решение об одобрении крупных сделок, предметом которых является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров единогласно. Таким образом оказался несостоятельным аргумент истца настаивавшего на согласовании данной сделки на общем собрании акционеров.

Так же оказался несостоятельным аргумент о том, что цена отчуждаемого имущества в данном случае должна определяться исходя из его рыночной стоимости. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2003 N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах", при решение вопроса о том, подлежит ли данная сделка отнесению к крупной, ее сумму (размер) следует определять исходя из стоимости приобретаемого или отчуждаемого имущества (передаваемого в залог, вносимого в качестве вклада в уставный капитал и т.п.) без учета дополнительных начислений (неустоек, штрафов, пеней), требования об уплате которых могут быть предъявлены к соответствующей стороне в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Таким образом, при решении вопроса о том, подлежит ли оспариваемая сделка отнесению к крупной и каким органом управления акционерного общества должно приниматься решение об ее одобрении, суды обоснованно исходили из стоимости отчуждаемого имущества, определенной по данным бухгалтерского учета Общества.
 
***

В качестве еще одно примера достаточно оригинальной ситуации можно привести Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу N А32-4473/2008. Администрация города выступила с требованиями об обязании освободить земельный участок путем сноса капитального нежилого строения (магазина); аннулировании записи о регистрации права аренды предпринимателя на указанный земельный участок.

Судом в удовлетворении исковых требований было отказано. Суд исходил из того, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости (торговый павильон), помещения в котором принадлежат ответчику на праве собственности. Так же с ответчиком был  заключен договор аренды соответствующего земельного участка.

Истец в свою очередь сослался на решение Главы  администрации о реконструкции территории включающей  спорный участок, на основании чего был  расторгнут договор аренды с ответчиком. . По мнению истца, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды предприниматель обязан освободить земельный участок от расположенного на нем недвижимого имущества и привести его в первоначальное состояние, поскольку статья 272 Кодекса закрепляет приоритет прав собственника земельного участка над правом собственника объекта недвижимости. Против удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя администрация возражает.

При рассмотрении спора суд принял во внимание, что в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания прекращения аренды земельного участка, одним из которых является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако было установлено что изъятие земельного участка у собственников здания не соответствует установленной законодательством процедуре.  На основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающей в качестве способов изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд выкуп, а не расторжение договора аренды,  суд отказал в удовлетворении иска об освобождении земельного участка, поскольку предприниматель доказал право собственности на часть строения и при этом от прав на объект недвижимости и использование земельного участка, занятого зданием, ответчик не отказался.

***

Но, акцентируя внимание на отношениях, связанных с современной кризисной ситуацией, не надо забывать и о «вечных» спорах об объектах недвижимости.

Например Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 N А33-11959/2008-03АП-528/2009 по делу N А33-11959/2008 где истец потребовал признать частично недействительным договор купли-продажи земельного участка между ответчиком и третьим лицом поскольку часть данного земельного  участка находится под частью арендуемого  истцом здания, и в  отношении  к этой части существует договор аренды между ответчиком и истцом. 

Однако данная часть здания оказалась незаконной пристройкой поскольку доказательств отвода земельного участка для строительства арендуемого истцом объекта, выдачи разрешения на строительство, сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке, не были  представлены. Так же не было  доказано, что объект имеющий представленные суду характеристики является объектом недвижимого имущества, а не временным объектом, создавался в установленном законом порядке как объект недвижимого имущества. Наличие технического паспорта не является определяющим для отнесения объекта к недвижимому имуществу, поскольку возможна техническая инвентаризация и временных объектов, и объектов самовольной построенных.

Доводы истца о том, что договором купли-продажи земельного участка ответчиком третьему лицу, нарушено право истца  на приобретение земельного участка под помещением после приобретения данного объекта в собственность в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", признаны несостоятельными поскольку.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 159-Ф3 от 22.07.2008 данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Исходя из приведенных выше правовых норм, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует порядок приватизации только арендуемого недвижимого имущества, а также устанавливает, что приватизация арендуемого недвижимого имущества до 01.01.2009 может быть произведена только по инициативе органа местного самоуправления при условии принятия соответствующего решения. Приватизация арендуемых недвижимых помещений по инициативе арендаторов начинается после 01.01.2009, согласно правилам статьи 10 указанного Федерального закона. К этой дате Закон возлагает на органы местного самоуправления обязанность создать координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, установить предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества.

С учетом того, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен до принятия  Федерального закона N 159-ФЗ то положения данного закона не применимы к данной ситуации.

***

В заключении стоит отметить что кризис мировой экономической системы хоть и усилил интерес к оспариванию кредитных отношений, но большая часть споров, как и раньше,  продолжает затрагивать взаимоотношения участников рынка коммерческой недвижимости с государственными органами, как по поводу осуществления распорядительных функций, так и по поводу регистрирующих функций. Кроме этого не обделены вниманием и отношения между участниками договоров купли-продажи и аренды. 

27 Ноября 2009
"