Взаимный компромисс

Назад

В ситуации, когда и у покупателей, и у продавцов порой не хватает ресурсов, возникают всевозможные схемы, позволяющие первому все-таки совершить покупку, а второму — реализовать свой продукт. Одна из них — зачет имеющейся недвижимости при покупке новой. Другие механизмы продаж, такие как аренда с правом выкупа, призваны защитить участников сделки от рисков.

 

Зачетный дом

 

Не секрет, что до падения цен на рын­ке недвижимости многие покупали квартиры без явной необходимости, просто чтобы вложить деньги, или «впрок». Сегодня такие объекты, пред­ложенные в зачет новой покупки, мо­гут сослужить своим владельцам хоро­шую службу. «В период кризиса и стаг­нации случается, что объекты более высокого уровня на первичном рынке предлагаются на таких выгодных усло­виях, что объективно выгодно переез­жать. В отсутствии достаточных средств зачет имеющейся недвижимос­ти становится спасительным шагом», — считает Георгий Дзагуров, генераль­ный директор компании Penny Lane Realty.

 

Нельзя сказать, что зачет недвижимос­ти, именуемый еще trade-in, широко распространен, однако на загородном рынке были отмечены несколько ак­ций. Чаще всего, как отметил Тимур Сайфутдинов, управляющий партнер Департамента загородной недвижимо­сти компании Blackwood, они прово­дились в поселках нижнего ценового сегмента, но были примеры и в проек­тах более высокого уровня — в посел­ках компании «Инком» и «Сапсан». «Однако условия предоставления услу­ги в ряде проектов предполагали некоторые особенности, — рассказывает эксперт. — Так, например, летом про­шлого года компания «Сапсан» объя­вила о запуске программы по зачету в стоимость нового коттеджа в поселке «Княжье озеро» любого коттеджа, рас­положенного в других проектах, заст­ройщиком которых является компания «Сапсан». Рассматривалась даже воз­можность полного взаимозачета домо­владений без доплаты, но, безусловно, все условия подлежали обсуждению в каждом конкретном случае. При этом компания «Инком» закрыла такую схе­му уже в августе прошлого года». В компании Penny Lane Realty уже в этом году был случай, когда два дома были приобретены с зачетом квартир. Эти покупатели знали друг друга, и опыт первого вдохновил второго. Дей­ствительно, часто покупатели, покупая дом за городом, предлагают зачесть квартиру в городе. «Главным условием, естественно, является юридически правильное оформление квартиры, она должна быть физически свободна, со всеми необходимыми документами и без дополнительных обременений», — обращает внимание Павел Здрадовский, генеральный директор Paul\'s Yard. Иногда в зачет идут и земельные участки. «Достойной альтернативой может служить рентогенерирующий бизнес в Москве, например, ликвидное помещение под магазин или неболь­шой офис», — добавляет Евгений Ива­нов, управляющий партнер компании «Загородъ».

 

Как рассказал Георгий Дзагуров, сдел­ки, когда в зачет за объект жилой идет объект нежилой недвижимости, встре­чаются реже, проходят сложнее, но все же происходят. «Приведу такой при­мер: объект городской жилой недви­жимости (квартира) приносит доход в 3,5-5%, что нормально в нынешней рыночной ситуации, — говорит экс­перт. — При снижении цены на 15-20% она быстро продается. При этом объ­ект коммерческой недвижимости (ма­газин, офис) приносит от 8 до 10% в год. При обмене собственник магазина достигает своей цели — быстро получа­ет требуемые средства при продаже. Бывший собственник квартиры при этом получает арендный поток в два раза выше, чем ранее он имел от сдачи в аренду квартиры».

 

И ударить по рукам

 

Чтобы зачесть недвижимость, нужно провести ее оценку. Наиболее справед­ливая оценка, конечно, та, что прово­дится независимым оценщиком. Одна­ко продавца волнуют не столько во­просы справедливости, сколько он реально готов уступить от цены своего объекта в зачет предлагаемого покупа­телем, учитывая, что реализовать эту квартиру или дом ему придется само­му. Тем более что на элитном загород­ном рынке все решают переговоры. «Здесь, безусловно, будет работать се­годняшний рыночный механизм: сколько покупатель будет готов запла­тить за объект и какую часть стоимости объекта продавец согласится зачесть за альтернативный объект. Никаких оценщиков никто слушать не будет — действуют исключительно по догово­ренности сторон», — подтверждает Ев­гений Иванов.

 

Впрочем, чаще всего застройщик по­ступает так: сначала ищет покупателя на зачетный объект, и только, найдя его, продает дом в поселке. Таким об­разом, покупатель подписывает два до­говора: один на продажу своей кварти­ры или дома, другой — на бронирова­ние участка. «Как правило, чем ниже стоимость, по которой клиент готов выставить городское жилье на прода­жу, и чем выше ликвидность самой квартиры, тем выгоднее могут быть ус­ловия приобретения загородного дома, - комментирует Тимур Сайфутдинов. - В целом следует отметить, что услуга trade-in не предполагает значительных финансовых выгод для клиента. Ос­новным преимуществом является удобство заключения сделок, когда и продажей городской квартиры, и покупкой загородного дома занимается один специалист».

 

Интересно, что расчет квадратными метрами практикуют не только покупатели, но и другие игроки рынка. «Ряд девелоперов активно практикуют расчет с подрядчиком квадратными метрами. И мы, в свою очередь, также идем навстречу нашим клиентам, зачитывая в счет оплаты наших услуг и рекламных кампаний имеющиеся в распоряжении девелоперов метры», – признается Георгий Дзагуров.

 

Аренда с правом выкупа

 

Рассрочка в последнее время стала очень распространенным инструмен­том продаж. Однако, как обращает внимание Георгий Дзагуров, она несет риски для покупателя: «Рассрочка, как

шаг навстречу покупателю, видится мне лично благом сомнительным, в от­личие от ипотеки. При рассрочке права на недвижимое имущество, как и та часть средств, что уже выплачена поку­пателем, остаются в распоряжении продавца. Никаких обременений при этом не возникает, то есть продавец формально может объект заложить, продать, сдать в аренду или обреме­нить иным способом».

 

Избежать этого риска можно, если оформить рассрочку путем аренды с правом выкупа. Таким образом, дом будет обременен арендатором. Кроме того, в случае расторжения договора или признания его недействительным покупателю будет возвращена факти­чески уплаченная сумма.

 

Однако, как справедливо замечает Ев­гений Иванов, стоимость продажи элитного загородного дома значитель­но превышает любые разумные аренд­ные платежи: «Например, при стоимо­сти дома в $4 млн его реальная аренд­ная стоимость будет максимум 20 тыс., т.е. даже при 50-процентной предопла­те оставшиеся $2 млн продавцу при­дется получать в течение 8 с лишним лет». Поэтому по договоренности с продавцом покупатель ежемесячно платит суммы, сопоставимые с плате­жами в рассрочку. «В ситуации, когда квартира приносит доход в разы мень­ше эффективных ставок кредитования, а рассматривается именно покупка объекта, под ставкой аренды я бы ско­рее понимал цифры, равные или пре­вышающие ставку по кредиту, — гово­рит Георгий Дзагуров. — Таким обра­зом, покупатель действительно

демонстрирует серьезность намерений, оплачивая аренду, в разы превышаю­щую ее реальную стоимость. Зачет та­ких платежей в стоимость покупки дает покупателю дополнительный стимул к осуществлению сделки».

 

О несколько другом воплощении схемы рассказала Ирина Жарова-Райт, прези­дент Инвестиционной группы Sesegar. «Она была предложена нами и исполь­зована уже на нескольких объектах, — сообщает эксперт. — Например, при выкупе таунхауса в Александровке, где предложение было весьма обширным и от застройщика, и на вторичном рынке. Один из владельцев согласился пойти на следующую схему: покупатель, который уже арендовал в этом поселке жи­лье, снимал данный таунхаус без отдел­ки в аренду на год, и одновременно с этим заключал договор намерения на его покупку в течение года по рыноч­ной зафиксированной цене, которая была указана как в приложении к дого­вору, так и в гарантийном листе. До­полнительное обеспечение в виде стра­ховых гарантий давали уверенность обеим сторонам». Таким образом, по­купатель начинал на правах распоряже­ния имуществом подготавливать про­ект отделки дома, а продавец, основы­ваясь на праве владения, получал достаточно высокую арендную ставку, приравненную к рыночной на схожий объект с отделкой. Важным фактором стало то, что покупатель уже жил в по­селке и показал себя хорошим аренда­тором, уточняет риэлтор. Сделка по продаже закрылась через 3 месяца, так как покупатель быстро свыкся с мыс­лью о владении этим домом.

 

Как составить договор

 

Каплоухая Наталья КонстантиновнаНесколько полезных советов по составлению договора аренды с правом выкупа дала Наталья Каплоухая, старший юрист Tenzor Consulting Group. «Прежде всего, хотелось бы отметить, что, если в договоре купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке изначально заложена единственная цель – переход права собственности, то при выкупе арендованного имущества названная цель вторична по отношению к отношениям, вытекающим из договора аренды, – говорит она. – Таким образом, практика рассмотрения споров, вытекающих из описанных правоотношений, исходит из признания их арендными, несмотря на частичное применение норм гражданского законодательства о купле-продаже».

В чем же специфика заключения договора аренды с правом выкупа? Он должен обязательно содержать условие о выкупе. Лучше, если это условие будет установлено не дополнительным соглашением сторон, а включено в текст договора. Это важно в случае, когда ко­нечная цель — переход права собствен­ности к арендатору — является опреде­ляющей, объясняет юрист. В договоре аренды может быть предус­мотрено условие, согласно которому арендованное имущество переходит в собственность арендатора:

1) по истечении срока аренды;

2) до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены;

3) по истечении срока аренды, либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной дого­вором выкупной цены.

Таким образом, у сторон договора су­ществуют три возможных варианта оп­ределения перехода права собственно­сти на недвижимое имущество. При выборе одного из двух последних вари­антов необходимо обратить внимание на необходимое условие о выкупной цене арендованного имущества, кото­рая должна быть прямо указана в дого­воре. Это особенно важно в третьем ва­рианте, поскольку сумма всех аренд­ных платежей может отличаться от вы­купной цены.

Кроме того, помимо определения раз­мера выкупной цены, в договоре реко­мендуется определить порядок ее вы­платы, особенно учитывая то обстоя­тельство, что взгляд на данные условия как на существенные, т.е. влияющие на действительность договора, остается дискуссионным.

«Еще хотелось бы отметить, что общая денежная сумма, заплаченная аренда­тором арендодателю (арендные плате­жи, выкупная цена) должны соответст­вовать стоимости недвижимого иму­щества (как если бы был заключен договор купли-продажи), — советует Наталья Каплоухая. — Это важно не только для юридических лиц (с точки зрения налогового законодательства), но и для физических лиц, которым, в случае расторжения договора, или при­знания его недействительным (неза­ключенным) будет возвращена факти­чески уплаченная сумма». Не забывайте, что такой договор под­лежит обязательной регистрации, по­скольку, даже если в дальнейшем вы­куп имущества не будет осуществлен, потенциальная возможность перехода права собственности законодательно обязывает стороны совершить те же действия, что и сторон договора купли-продажи недвижимости. 

11 Июня 2010
"