Расторжение договора аренды. Штрафы для арендаторов.

Назад
На уходящей неделе в Госдуме рассматривался законопроект, предусматривающий возможность арендаторов не уплачивать штрафы, убытки при одностороннем расторжении договора.

Итак, условия для «бесплатного» расторжения договора следующие:
•    договор аренды должен быть заключен до того, как в регионе объявили режим повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС);
•    надлежащим образом исполнять свои обязанности до принятия такого решения;
•    снижение ежемесячного дохода более чем на 50% с момента введения режима ПГ или ЧС.

Арендатор освобождается от оплаты любых выплат, связанных с расторжением договора аренды:
•    штрафы за досрочное расторжение договора;
•    убытки в виде упущенной выгоды;
•    убытки при прекращении договора, предусмотренного статьей 393.1 ГК РФ;

Характерно, что для указанных изменений абсолютно неважно кто собственник недвижимости – государство или частное лицо – распространяется на всех.

То есть это очередная норма, допускающая внедрение законодателя в частноправовые отношения между лицами. Законодатель объясняет это необходимостью обеспечения мер поддержки в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, пострадавших в условиях ухудшения экономической ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и неспособных оплачивать арендные платежи.

Помимо прочего, арендодатель будет обязан вернуть обеспечительный платеж, при условии исполнения надлежащим образом обязательств арендатора, не связанных с выплатой арендных платежей.

Следует обратить внимание, что, предоставляя определенные механизмы защиты арендаторов, необходимо предусмотреть механизмы защиты и поддержки арендодателей, поскольку они также, как и арендаторы теряют свой доход, не получая арендные платежи, а многие арендодатели закредитованы. По состоянию на 14.05.2020г. общий кредитный портфель, выданный компаниям для приобретения коммерческой недвижимости, составляет 6 трлн руб.

В связи с этим, предоставляя немного больше правовой определенности арендодателям, Минэкономразвития предложило ограничить во времени такое право арендаторов – расторгнуть договор необходимо до 1 октября 2020 года. Также ведомство планирует внести поправку, согласно которой арендатор все же должен будет возместить убытки, но в размере, не превышающем плату за 1 месяц аренды.

Вводимая норма содержит достаточное количество субъективных оценочных факторов, которые могут зародить спор между сторонами. В подобных случаях, безусловно, наиболее приемлемым видится переговорный процесс (зафиксированный письменно в виде соглашения) между арендаторами и арендодателями, в котором крайне важно тактически верно подойти, соблюсти необходимый баланс интересов. Если же спор перешел в судебную стадию, то также необходимо аргументировать и подобрать необходимые доводы для того, чтобы убедить суд в правомерности той или иной позиции, которая формируется на пока что «сыром» законодательстве.

А что касается вводимой нормы, то ждем второго чтения.
16 Мая 2020
"