Права собственников жилых помещений

Назад

Обязан ли собственник, не живущий в принадлежащей ему квартире, материально участвовать в обслуживании дома, текущем и профилактическом ремонте, в возмещении издержек на капитальный ремонт в многоквартирном доме?

Такой вопрос возникает нередко, поскольку в наше время многие собственники, имея несколько квартир, не проживают в некоторых из них, не зарегистрированы в них и не сдают их в аренду.

В наше время немало собственников жилья, которые не проживают в принадлежащих им квартирах в силу того, что их у собственников несколько.

Согласно п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Таким образом, если жилое помещение является квартирой, то его собственник несет и бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников в многоквартирном доме относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники квартир не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ собственники обязаны выбрать способ управления принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, а также общим имуществом дома, принадлежащим домовладельцам на праве общей долевой собственности.

Можно выделить три способа управления:

1. Управление собственниками жилых помещений;

2. Управление путем образования собственниками жилых помещений товарищества собственников жилья или жилищного кооператива и передачи ему функций управления многоквартирным домом;

3. Управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или предпринимателем без образования юридического лица (управляющая организация). В этих целях собственники жилых помещений должны заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирают способ управления и вправе в любое время изменить способ управления по своему усмотрению.

Собственники помещений в многоквартирном доме вносят соответствующие платежи. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей пропорционален доле домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник должен своевременно вносить оплату на содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальных услуг. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.
Размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья устанавливаются дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг.

Если собственники помещений в многоквартирном доме создали товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то вопросы установления размера обязательных платежей и взносов собственников помещений, а также образования специальных фондов товарищества (кооператива), в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования законодатель относит к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

С домовладельцами, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры о техническом обслуживании, об эксплуатации многоквартирного дома.

При заключении таких договоров товарищество собственников жилья вправе требовать от домовладельцев, не являющихся членами товарищества, оплаты только необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества, производят оплату предоставляемых коммунальных услуг и оплачивают расходы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. Остальные платежи могут устанавливаться только соглашением между товариществом собственников жилья и домовладельцами, не являющимися членами товарищества.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

В случае неисполнения собственниками их обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая организация вправе предъявить собственнику помещения в судебном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам и иным общим расходам и взносам.

Таким образом, собственник жилого помещения несет бремя содержания своей квартиры, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Единственный выход для собственника, не проживающего в своем жилом помещении, перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения.

17 Декабря 2006
"