Новое в законодательстве

Назад

Законы и изменения в Гражданском кодексе РФ, принятые в конце 2004 года, уже сегодня оказывают серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости и деятельность юридических компаний, работающих в этой области.

Незавершенное строительство. В соответствии с изменениями в Гражданском Кодексе РФ, на основании Федерального закона РФ № ФЗ-213 от 30 декабря 2004 года, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. По словам Сергея Саяпина, генерального директора агентства недвижимости «Простор», это «наиболее значимое изменение законодательства для участников рынка коммерческой недвижимости станет серьезным шагом в развитии рынка. Отсутствие возможности назвать объект незавершенного строительства «недвижимостью» серьезно тормозило инвестиции в строящиеся объекты, ведь в большинстве случаев приобретение объектов недвижимости приводило к резкому уменьшению оборотных средств, которые восполнялись путем залога приобретаемого объекта. Кредитные организации всегда неохотно принимали в залог права требования, и пополнение оборотных средств при приобретении строящихся объектов было большой проблемой. Сейчас активность рынка в сегменте нового строительства резко возрастет, что приведет к появлению новых объектов, росту качества, а также снижению цен на объекты с низкими потребительскими свойствами (подвалы, бывшие НИИ и пр.)».

Долевое строительство. Не меньшим событием стало принятие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». По мнению юристов, он должен воспрепятствовать получению сверхприбылей застройщиками и риелторами, выкупающими те или иные объекты на этапе проекта или начала строительства. Предположительно, этот закон призван защитить права конечного покупателя — ранее наиболее бесправного в цепочке «инвестор — застройщик — риелтор». Этот закон прибавит работы юридическим компаниям, поскольку неизбежно спровоцирует многочисленные судебные разбирательства между участниками рынка. Закон о долевом участии существенно ужесточает положение застройщиков, отмечает старший юрист Консалтинговой группы "Тензор" Александр Орлов. Введение регистрации договоров об участии в долевом строительстве также «направлено, в первую очередь, на защиту прав потребителей, будет способствовать минимизации их рисков, так как отчасти ужесточает процедуру привлечения денежных средств в строительство и ведет к усилению контроля над застройщиками».

Снижение нотариальной ставки на заверение ипотеки с 15 до 13% и последующие изменения в Гражданском кодексе РФ, внесенные Федеральным законом РФ № ФЗ-217 от 30 декабря 2004 года, о необязательности этой регистрации значительно облегчат жизнь как компаниям, предлагающим своим клиентам различные ипотечные программы, так и тем гражданам, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий за счет ипотеки.

Строение на участке. Другим, не менее важным, дополнением к закону «Об ипотеке» станет то, что при залоге земельного участка право залога автоматически распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, отмечает юрист компании «Базальт» Ольга Беркута. Если до принятия этой поправки владелец мог выбирать объект залога: дом, иное сооружение вместе с землей или без нее, то теперь закладывается все вкупе, что, с одной стороны, неудобно, а с другой — может стать основанием для мошенничества.

Изменения в регистрации недвижимости

Сравнительно недавно были внесены изменения в Федеральный закон № 122-ФЗ от 22 августа 2004 года. Суть изменений сводится к следующему: расширен перечень нормативно-правовых актов, которые позволяют осуществлять регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним (например, теперь все договора об участии в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации). Регистрация прав на недвижимость теперь может производиться региональными органами государственной регистрации, и только само Правительство РФ может определять правила ведения единого государственного реестра прав на объекты недвижимости. Изменилась также процедура регистрации прав на предприятия как имущественные комплексы и на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа. В соответствии с новой редакцией государственную регистрацию осуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах по месту нахождения предприятия.

И, наконец, за осуществление государственной регистрации взимается теперь не регистрационный сбор, а государственная пошлина. Если раньше размер регистрационного сбора устанавливался нормативными актами субъектов РФ, то размер государственной пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.

Поправки были разработаны для ускорения процедуры государственной регистрации, отмечает Сергей Саяпин, однако сейчас они лишь создадут участникам сделки определенные неудобства. По словам Ольги Беркута, в регионах могут увеличиться сроки регистрации. «В большинстве субъектов РФ срок регистрации зависел от размера уплаченного заявителями регистрационного сбора. Теперь, когда размер государственной пошлины установлен Налоговым кодексом РФ, вполне вероятно, что практика официальной ускоренной регистрации прав будет прекращена».

Новые полномочия местных властей

Новые полномочия появятся у ряда московских и региональных органов власти, занимающихся надзором за деятельностью застройщиков и инвесторов, а также регистрацией прав на недвижимое имущество.

«В случае несвоевременного предоставления отчетности или невыполнения предписаний госорганов с юридических лиц, в соответствии с изменениями, внесенными в КоАП РФ, взимается штраф от одной до двух тысяч МРОТ, — отмечает старший юрист Консалтинговой группы "Тензор" Александр Орлов. - Таким образом, у застройщиков есть все основания опасаться вседозволенности чиновников. Ведь для госорганов сейчас открылся новый рынок, недоступный для них ранее в таком объеме, на котором есть за кем проследить и кому предъявить «законные» предписания, особенно учитывая, что полномочия госорганов определены достаточно рамочно.

Закон о переводе земель из одной категории в другую установил порядок перевода, необходимый для этого документы, а также четкие основания для отказа в переводе.

Ранее законодательно изменение категории земельного участка урегулировано не было. Это влекло необоснованные отказы, злоупотребления полномочиями и т.д. Образовалась система, при которой изменить категорию земли, не привлекая административные ресурсы, не было возможности. В настоящий момент эта система рухнула, что позволит предпринимателям изменять категорию своих земельных участков без дополнительных ресурсов в рамках, установленных указанным федеральным законом.

Новый Градостроительный кодекс ввел четкое разделение полномочий органов субъектов и органов местного самоуправления. Раньше разрешение на строительство застройщики могли получать как у субъекта, так и в местном самоуправлении. И порой из-за этого возникала путаница. Теперь же полномочия городских властей предельно ясны: выделение земли под застройку, выдача разрешения на строительство, ограничения по по этажности и т.д.

Явно прояснилась ситуация с надзором и контролем. Раньше полномочиями по надзору и контролю обладали как городские, так и областные, и федеральные органы. В связи с чем функции опять же дублировались. Теперь эти функции возлагаются на власти субъектов федерации, за исключением некоторых случаев, к примеру, строительства особо сложных объектов и т.п.

Все это, безусловно, положительно повлияет на рынок, так как во многом упрощает работу застройщиков. Ведь чем проще и четче порядок, тем меньше нежданных проблем можно ожидать в процессе работы».

16 Декабря 2005
"