Московская доля

Назад

Столичные власти собираются обязать застройщиков резервировать 80% квартир в новостройках для москвичей, а часть из них и вовсе продавать москвичам по льготным ценам. Между тем эксперты уверены, что ни к чему, кроме нового скачка цен и дестабилизации рынка недвижимости, эта инициатива не приведет.

Правительство Москвы в конце ноября рассмотрело проект постановления «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье» на период 2007-2009 годов и задании на 2010 год». Судя по всему, власти поняли, что реализовать целевую программу «Москвичам — доступное жилье» привычными методами не выйдет, поэтому было решено пойти на довольно оригинальный шаг: ограничить иногородних покупателей в приобретении недвижимости в Москве.

Сделать это планируется двумя способами. Инвесторам, получающим земельные участки для возведения типового жилья, предложат на выбор два вида инвестиционных контрактов. В соответствии с первым вариантом, как это предусматривается и сейчас, застройщик после завершения строительства должен будет рассчитаться с городом, передав ему оговоренную долю — квартирами или деньгами. Только доля эта будет удвоена против нынешней. Если в дальнейшем застройщик выполнит при продаже квартир в новостройке условия властей по «квоте для москвичей», то получит от города половину внесенных средств обратно. Второй вариант предполагает резервирование застройщиком 80% площадей в строящемся доме для москвичей, кроме того, 30% квартир должны будут продаваться жителям столицы по зафиксированным в инвестиционном контракте ценам.

 

Ценз оседлости

Кого же следует считать москвичом, достойным льгот? Естественно, готовящееся постановление дает ответ на этот непростой вопрос. На льготы имеют право только те покупатели, которые более десяти лет официально проживают в Москве и не владеют другой жилой недвижимостью в столице.

Инициатива была правительством Москвы одобрена, однако некоторые спорные пункты нужно будет доработать в ближайшее время.

Следствием принятия этого документа, по мнению чиновников, должно стать снижение цен на жилье для москвичей за счет искусственного ограничения повышенного спроса со стороны региональных покупателей и инвесторов. Однако ничего кроме недоумения у участников рынка очередная инициатива не вызвала. Опрошенные девелоперы и юристы раскритиковали предложение столичных властей.

Во-первых, большие сомнения вызывает вопрос согласованности этой инициативы с Конституцией Российской Федерации, в которой четко оговорено, что все граждане России имеют равные права при выборе места жительства, независимо от прописки.

— Это постановление противоречит даже не духу Конституции, а ее букве — убежден руководитель департамента юридической компании Vegas Lex Юрий Борисенко. — Если человек является гражданином России, то он имеет все права, независимо от места проживания. Легализовать эту норму можно было бы, только приняв соответствующий федеральный закон, а на уровне постановления правительства Москвы это будет противоправно.

— Резервирование строящегося жилья для москвичей или предоставление им преимущественного права покупки недвижимости напоминает дискриминацию иногородних граждан, что противоречит основному закону страны, — соглашается Алла Державина, старший юрист Tenzor Consulting Group. Однако, как уточняет она, ряд экспертов считает, что это очередные льготы для москвичей, не носящие дискриминационного характера, а в качестве дополнительного довода приводится факт, что такие льготы будут касаться только жилого фонда эконом-класса — то есть жилья, предназначенного для наименее обеспеченных слоев населения. «Московские чиновники не могут диктовать инвесторам, кому им продавать квартиры — москвичам или другим. Это прямое нарушение конституционных свобод», — не менее категорична пресс-секретарь компании «С-Холдинг» Оксана Басова. А пресс-секретарь компании «Сити XXI Век» Сергей Лядов добавляет: в случае принятия этого постановления оно может быть оспорено в суде, который вряд ли признает документ законным и соответствующим Конституции. Во-вторых, по мнению генерального директора девелоперской компании «АРТ-Билдинг» Андрея Анохина, постановление напрямую противоречит законам рыночной экономики. «Если документ примут, рынок московской жилой недвижимости, как это уже было в случае с 214-ФЗ, буквально замрет, — рассуждает эксперт. — Инвесторы заморозят строительство новых объектов минимум на полгода. Это то время, которое потребуется для оценки рисков, разработки новых стратегий и поиска выхода из ситуации, в которую московские чиновники пытаются загнать бизнесменов». А значит, предложение на рынке жилья в очередной раз снизится. «О чем можно говорить, если чиновники пытаются бороться с ростом цен, сокращая предложение на рынке!» — негодует генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин. По его словам, уже после появления информации о проекте постановления цены на жилье снова поползли вверх, а если документ будет принят, то стоимость квадратного метра вырастет еще больше. «Ограничение продажи квартир в столичных новостройках иногородним не будет означать, что они станут покупать в Москве меньше жилья. Просто региональный спрос, который распределен сейчас и на первичный, и на вторичный рынки, сместится только на «вторичку», — предсказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Кроме того, в постановлении ничего не говорится о компенсации инвесторам за квартиры, проданные по льготным ценам. Если ее не будет, то цены на оставшиеся метры взлетят. «Повышение доли города в два раза приведет к увеличению объема необходимых инвестиций, что в итоге станет причиной дальнейшего роста цен на московскую недвижимость», — полагает руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов.

— Если цены на квартиры в типовых новостройках будут для москвичей ниже на 5-10%, то это вряд ли сократит в городе очередь на жилье. Слишком невелика скидка при его нынешней стоимости. Если же квартиры будут продаваться за полцены, то пострадает экономика проектов, которая и так невысока, — говорит Сергей Лядов («Сити XXI Век»).

Последним аргументом против готовящегося в мэрии проекта служит то, что постановление попросту не будет работать. «Предлагаемые меры вряд ли приведут к снижению цен на рынке новостроек Москвы, потому что уже сегодня ясно: реализовать их практически невозможно», — считает Сергей Баранов. Как отмечает Сергей Лядов, если протекционистские меры будут действовать, то, как и при любых других административных барьерах, возникнут схемы обхода установленных ограничений.

Таким образом, все без исключения эксперты уверены, что принятие этого документа принесет не пользу, а вред и станет губительным для рынка, который только начал стабилизироваться.

— Попытки влиять на рынок административно-запретительными мерами, на мой взгляд, обречены на неудачу. На рыночную экономику и воздействовать нужно согласно законам рынка. Только увеличивая предложение и рост конкуренции, можно сбить цены и повысить доступность жилья для москвичей, — резюмирует Андрей Анохин («АРТ-Бил-динг»). — В итоге, вместо того чтобы помочь жителям столицы улучшить свои жилищные условия, инициатива московских чиновников поставит под удар всех участников рынка недвижимости.

Кроме того, эксперты сомневаются, что на рынке найдется достаточное число покупателей, которые подпадут под действие постановления.

 

Обходной маневр

Обойти запрет довольно просто. Первый вариант, который приходит на ум, заключается в том, что москвичи, имеющие право на льготу, но не собирающиеся приобретать недвижимость, будут выступать в роли «прокладки» между региональными покупателями и застройщиками. То есть такой «гражданин Москвы» купит квартиру и тотчас же перепродаст ее заказчику. Таким образом, буква постановления нарушена не будет. Но, как считает Юрий Борисенко (Vegas Lex), цена таких квартир для конечного покупателя повысится, поскольку перепродавец-москвич будет претендовать на «комиссионные». И вряд ли «комиссия» окажется низкой: ведь право приобрести льготную квартиру москвичам будет предоставляться только один раз. «Резервирование 80% жилья за москвичами может привести к ситуации, когда квартиры станут оформляться на подставных лиц или будет иметь место перепродажа», — заявляет вице-президент ГК «Конти» Вячеслав Тимербулатов. К тому же сами девелоперы смогут поучаствовать в «льготном» выкупе, организовав его через своих сотрудников-москвичей или просто через подставных лиц — с последующей перепродажей через собственное риелторское агентство на вторичном рынке.

Кроме того, обойти новое постановление смогут и москвичи, имеющие квартиры в собственности. Достаточно просто перерегистрировать свою квартиру на ближайших родственников, после чего можно уже в качестве не имеющего жилья жителя столицы смело претендовать на приобретение жилплощади по льготным ценам.

Ограничить возможности для махинаций можно было бы, только категорически запретив перепродавать, дарить и совершать любые другие сделки с купленной по «квоте для москвичей» недвижимостью. «Предлагаемая схема должна исключить возможность появления подобных квартир на рынке, так как это может привести к дальнейшей спекуляции», — считает коммерческий директор «Капитал Труп» Алексей Белоусов. Но такой запрет сразу же вступит в противоречие с правом собственности, которое подразумевает свободу распоряжения имуществом.

 

Хрупкие плечи инвесторов

Забота и желание чиновников сделать жилье более доступным для москвичей — похвальны. Однако, как напоминает Оксана Басова («С-Холдинг»), не стоит перекладывать проблемы города на плечи инвесте,,, эв. Денис Се-мыкин («Новая Площадь») убежден, что для того, чтобы помочь москвичам решить квартирный вопрос, необходимо субсидировать определенные категории граждан, как это делается на федеральном уровне (молодые семьи, многодетные семьи, малообеспеченные люди и т. д.): «Москва — богатый город с профицитным бюджетом, так что чиновники вполне могут позволить себе помогать столичным жителям за свой счет, не прибегая к застройщикам».

— Любая мотивация покупателей из Москвы должна быть заложена на уровне инвестконтракта, когда город за счет своей доли, выраженной либо в денежном эквиваленте, либо в квадратных метрах, может предоставлять дополнительные льготы жителям столицы, — рассуждает Алексей Белоусов.

Юрий Борисенко из Vegas Lex также считает, что город должен решать свои проблемы и помогать очередникам, используя не девелоперов, а те обременения, которые и так незаконно налагаются на застройщиков. «Москва сегодня получает с каждого инвестконтракта более 30% квартир в виде так называемой «доли города». Этими площадями чиновники могут распоряжаться как угодно, в том числе с их помощью выполнять свои обязательства перед людьми, нуждающимися и име­ющими право на улучшение жилищных условий за счет города», — категоричен он. Вместо этого город продает полученные от девелоперов квартиры и получает, таким образом, прибыль, а бремя «доступного жилья» перекладывает на инвесторов.

Если так пойдет и дальше, то реализовать целевую программу «Москвичам — доступное жильё» не удастся.

— Единственный механизм, который сегодня формирует цены на рынке недвижимости, — это соотношение спроса и предложения, — отмечает Сергей Баранов. — Вместо того, чтобы предпринять необходимые действия для увеличения предложения на рынке жилья в Москве, оптимизировать процедуру согласований на строительство, убрать всем известные административные барьеры, ускорить перебазирование промышленных предприятий из промзон и так далее, вводят еще одно ограничение — на порядок покупки квартиры.

Похоже, чиновники окончательно забыли предыдущий опыт госвмешательства в строительную сферу и последствия, к которым оно привело.

6 Декабря 2006
"