Признание права собственности на землю

Назад
Ответ

Приватизация земельного участка под строением (домом, иным помещением) – в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ – право собственника объекта недвижимости, расположенного на таком участке. Что же касается того, кто определяет: приобретать земельный участок в собственность или в аренду, то, исходя из смысла ст.36 ЗК РФ, это право выбора собственника недвижимости, расположенной на участке. Ст.45 Закона Москвы «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы от 11.04.2001г. №12 отчасти повторяет указанные положения Земельного кодекса РФ. ЗК РФ и Федеральный закон о приватизации не содержат каких-либо запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости. Более того, Федеральный закон о приватизации в той же 28 статье четко прописывает, что отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом Московский закон о приватизации сам устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в приватизации, таковыми являются: 

- установление запрета на приватизацию объекта; 

- изъятие приватизируемого имущества из оборота или ограничение такового в гражданском обороте; 

- заявленный к приватизации объект не относится к государственной или муниципальной собственности. 

Указ Президента РФ от 16 мая 1997 года (в ред. Указа Президента РФ от 03.11.99 N 1474) устанавливает право собственников приватизированных объектов недвижимости приобретать в собственность земельные участки под этими объектами. 

Что касается участка земли, необходимого для использования, эксплуатации приватизированных строений, зданий или сооружений, этот вопрос регулируется статьями 33 и 34 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). 

Об участке, необходимом для использования объектов недвижимости, упоминается и в ряде других нормативно-правовых актов. Например, Закон города Москвы \"Об основах платного землепользования в городе Москве\" от 16.07.97 N 34 дает следующее определение: 

- земельный участок (часть земельного участка), занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, 

- земельный участок (часть земельного участка), права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания или сооружения. 

Порядок определения границ земельного участка устанавливается Московской городской администрацией. До межевания территории его площадь для целей настоящего Закона определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей: 

а) площади застройки; 

б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива; 

в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь. Доля, соответствующая зданию или сооружению, рассчитывается в порядке, установленном в части 2 статьи 6 настоящего Закона. 

Земельный кодекс РФ в ст. 33 и 35 говорит, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Часть земельного участка, необходимая для использования зданий и сооружений, находящихся в частной собственности, также упоминается в Постановлении Правительства Москвы от 15.09.98 N 715, распоряжении мэра Москвы от 09.11.98 N 1129-РМ, Указе мэра Москвы от 05.04.02 N 20-УМ. К сожалению, все вышеуказанные нормативные акты, за исключением ЗК РФ, лишь упоминают о земельном участке, необходимом для использования зданий и сооружений, находящихся в частной собственности, и только ЗК РФ, Закон города Москвы N 34 и Указ мэра N 20-УМ говорит о том, что планы, определяющие размер и границы земельных участков, отчуждаемых из государственной собственности, при приватизации зданий (строений или сооружений) разрабатываются на основании проектов межевания территории с учетом исторических границ землевладений, в порядке, устанавливаемом Правительством Москвы. Под историческими границами землевладений здесь подразумеваются землеотводы под строительство данных объектов недвижимости, территория, закрепленная за зданиями и сооружениями и используемая их владельцами в течение многих лет, хотя и без надлежащего оформления прав на землю.

Однако, в случаях, когда права на исторически сложившиеся земельные участки не оформляются надлежащим образом предыдущими собственниками, на практике землеотвод новым собственникам оформляется непосредственно в границах указанных зданий.
При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

В случае отказа Правительства Москвы в приватизации заявленного участка по основанию отсутствия у собственника строения, по мнению органа исполнительной власти, субъективного права на передачу ему в собственность земельного участка, спор разрешается судом в порядке искового производства.